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<3> 그린벨트 마을 활짝 핀다
서울 서대문구 북가좌동에 사는 박혜선씨(55·보험설계사) 가족은 그린벨트 내 취락마을에 있는 농가주택을 팔기로 매매계약을 맺었다가 낭패를 볼 뻔했다.박씨의 부모님은 경기도 고양시 지축동 그린벨트 지역에 농가주택(대지 2백평)과 논 2백평을 보유하고 있다.
그런데 박씨의 오빠가 동네사람 말만 듣고 이 땅을 2억원에 처분하는 계약을 체결했다.아직 중도금을 치르지 않아 위약금만 물면 해약은 가능한 상태.박씨는 신문에서 취락마을의 경우 점진적으로 그린벨트에서 해제된다는 기사를 읽은 적이 있어 전문가에게 해약할지 여부를 물었다.
컨설팅 결과 박씨 가족은 그린벨트 내 취락마을의 미래가치와 주변 시세에 깜깜해 막대한 손해를 볼 뻔했다는 결론이 나왔다.
우선 미래가치를 보자.이 땅의 경우 위쪽으로 송전선이 지나는 관계로 주택지로서는 큰 가치가 없지만 가든부지로는 개발이 가능하다. 원주민 주택에 해당되는 데다 건축물 관리대장에 등재돼 있어 용도 변경에 아무 문제가 없다. 북한산을 병풍처럼 바라볼 수 있고 현재 공사 진행 중인 구파발∼송추간 4차선 도로에서 3백m밖에 떨어져 있지 않아 가든부지로 손색이 없다.
게다가 그린벨트 해제도 예정돼 있다. 주변 시세도 박씨가 판 가격보다 높은 선에서 형성되고 있다. 인접지역 시세는 농지의 경우 평당 1백만∼1백20만원,대지는 평당 2백만원선인 것으로 조사됐다.박씨 부모님 땅의 경우 약점(송전선)이 있다는 것을 감안하면 농지는 평당 70만원,대지는 평당 1백50만원 정도 받을 수 있을 것으로 보인다. 당장 4억4천만원을 받을 수 있는 땅이란 계산이 나온다. 따라서 위약금을 물더라도 2억2천만원이 이익이다.
그린벨트 내 취락마을이 점진적으로 그린벨트에서 풀리면서 그 가치가 높아지고 있다.향후 그린벨트에서 해제되는 땅 가운데 입지여건이 좋은 곳은 도심근접형 전원주택이나 가든 등의 근린생활시설로 인기를 모을 것으로 전망된다. 다만 그린벨트 내 땅이라고 무조건 돈이 되는 것은 아니다. 집단취락지역 밖의 개발이 불가능한 임야는 불확실성이 아주 높다.
<4> 길이 없으면 가지 마라
S대 Y교수(45)는 작업실을 겸한 전원주택을 짓기 위해 경기도 용인시 이동면 농지 1천평을 평당 20만원에 매입했다.뒤쪽에는 산,앞에는 저수지가 있는 전형적인 배산임수형 집터였기에 기분 좋게 사들였다.그러나 즐거움도 잠시.전문가로부터 이 땅은 진입로가 없는 땅,즉 맹지여서 전원주택을 지을 수 없다는 말을 듣고 크게 실망했다.
알고 보니 Y교수는 동네 이장이 집을 짓게 해준다는 말만 믿고 이 땅을 매입했다.
그러나 계약서 어디에도 이런 내용은 들어있지 않았다.소개를 해준 이장은 중개인이 아니어서 책임을 물을 수도 없다.또 무허가 중개행위이지만 수수료를 받지 않았기 때문에 법적으로 책임을 지지 않아도 된다.한마디로 Y교수는 이장에게 사기를 당해 농사밖에 지을 수 없는 땅을 시가보다 훨씬 높은 가격에 사들인 것이다. 낙향해 살 땅을 찾고 있던 L씨(58)는 경기도 가평에 있는 단지형 전원주택지 5백80평을 평당 7만원에 분양받았다.
전원주택 부지로 이어지는 농로가 있어 진입도로는 확보된 것으로 판단했다.그러나 이 도로는 지적도상 도로로 구분돼 있지 않은 사유지여서 전원주택을 분양받은 사람들이 이용할 수 없었다.전원주택 분양업체가 도로를 확보하기 위해 진입로 개설 예정부지의 소유주와 접촉해 봤지만 가격을 너무 높게 불러 진입로 개설이 불가능했다.L씨는 분양업체를 대상으로 소송을 제기했지만 땅값은 고스란히 날리고 말았다.전원주택용 땅뿐만 아니라 어떤 땅이든 마찬가지다.진입로가 없으면 쓸모가 없다.
그래서 시골 땅을 살 때는 가장 먼저 진입로 확보여부를 확인해야 한다.도시에서는 일단 길이 나 있으면 사도(私道)라도 막지 못한다.그러나 시골에선 아니다.지적도상 도로로 구분돼 있어야 한다.게다가 시·군에 따라선 지적도상 도로라고 하더라도 사유지이면 이용할 수 없는 곳도 있다.다만 진입로 개설 예정지를 매입하거나 토지주에게 사용승낙서를 얻어 진입로를 확보할 수 있다면 맹지를 매입해도 상관없다.진입로 개설 예정지를 매입할 때는 시간이 지날수록 가격이 높아지는 만큼 초기에 신속하게 매입해야 한다.
<5> 강ㆍ계곡 주변 침수여부 점검을
서울 동대문상가에서 자영업을 하는 이갑수씨(45)는 전원생활을 즐기기 위해 2년 전 경기도 여주군 점동면에 있는 관리지역 농지 1천평을 1억원(평당 10만원)에 매입했다.맑은 계곡을 끼고 있는 농지였다.이씨는 계곡 옆에 그림같은 집을 짓고 살면 남부러울 것이 없다고 생각했다.이씨는 땅을 매입하자마자 서둘러 터를 닦은 뒤 토지 전용허가를 얻어 건평 50평짜리 전원주택을 지었다.
집 짓는데 모두 1억8천만원이 들었다. 입주 직후 이씨는 전원주택 전도사가 될 정도로 전원생활의 묘미에 푹 빠졌다. 그러나 그 해 여름을 지나면서 기쁨은 낙담으로 바뀌었다.큰 비만 오면 계곡물이 범람해 집이 침수됐기 때문이다.집중호우나 태풍이라도 오는 날엔 대형 수해를 당할까봐 밤새 불안에 떨었다.첫 여름을 보낸 후 이씨는 전원생활을 접었다.지금은 구리시에 있는 아파트에 살면서 이 집을 주말용으로 사용하고 있다.이씨는 지금 5천만원 정도 손해를 보고 이 전원주택을 팔려고 한다.그러나 매물로 내놓은 지 몇 개월이 지났는 데도 사겠다는 사람은 나타나지 않고 있다.대개 강이나 계곡 주변 땅은 인기가 높다.
조망권이 좋아 전원주택 전원카페 펜션 가든 등을 짓기에 적격이기 때문이다.그러나 이런 곳의 땅을 살 때는 사전에 반드시 짚어봐야 할 게 있다.여름철 침수여부가 바로 그것이다.장마나 태풍이 올 때 수해를 입은 전력이 있는 땅은 가급적 피하는 게 좋다.추석 연휴 기간에 몰아닥친 태풍 '매미'의 사례에서 보듯 수해 한 번으로 엄청난 타격을 입을 수 있기 때문이다.
부득이 이런 땅을 매입할 경우엔 3m 이상 땅을 매립해 침수 가능성을 최대한 줄여야 한다.일반적으로 계곡이 깊거나 하천 폭이 좁을수록 침수 확률이 크다.또 강이나 계곡 주변 땅은 지반이 약한 만큼 매립한 다음 3년 정도 지난 후 건축하는 게 바람직하다.그렇지 않으면 지반 침하가 일어날 가능성이 높다.
<6> 진흥구역은 투자가치 낮아
서울 종로구에 사는 전업주부 이금자씨(60)는 경기도 고양시 대장동에 밭 2천평을 갖고 있다.그린벨트 내에 있는 진흥구역(옛 절대농지) 땅이다.이씨는 노후대책을 위해 5년 전 이 땅을 평당 7만원에 샀다.그런데 최근 고양시 행정타운이 근처로 이전할 것이란 소문이 돌면서 땅값이 평당 45만원까지 급등했다.
땅을 팔라는 권유도 심심찮게 들어오고 있다.
이씨는 어떻게 하는 게 좋을까.결론부터 말하면 이씨는 이번 매도 기회를 놓치지 않는 것이 좋다.무엇보다 이 땅이 진흥구역에 해당하기 때문이다.진흥구역이란 정부에서 농사만 짓도록 지정한 땅이라고 보면 된다.당연히 개발이 엄격히 제한돼 있어 투자가치가 떨어진다.만약 행정타운 이전이 실현되지 않으면 땅값이 떨어질 가능성이 높다.만약 땅을 팔고 난 뒤 행정타운이 실제로 대장동 인근으로 이전하면 어떻게 될까.그렇다고 하더라도 이 땅이 수용돼 버리면 이익을 기대하기 어렵다.
시가로 보상하는 게 아니라 공시지가보다 조금 높은 수준에서 보상이 이뤄지는 까닭이다.따라서 행정타운 이전을 기대한다면 차라리 이 땅을 팔고 행정타운 후보지 주변의 취락지구 내 땅을 사두는 것이 안전하다.이런 땅은 행정타운 재료가 없어도 개발이 가능해 시세 상승을 기대할 수 있다.마침 취락지구 땅은 매물이 더러 있다고 한다.일반적으로 진흥구역 땅은 투자 목적으로 부적합하다.
개발이 불가능해 장기 보유한다고 하더라도 땅값 상승을 기대하기 어렵다.이런 이유 때문에 진흥구역 땅은 평당 7만원을 넘어가면 고평가된 것으로 본다.다만 예외적으로 진흥구역 땅값이 크게 오르는 경우도 있다.개발재료가 있을 때다.예를 들어 김포신도시 예정지에 인접한 진흥구역 농지는 신도시 발표 후 1백% 이상 급등했다.향후 개발압력이 신도시 주변지역으로 확산되면서 진흥구역에서 해제될 것이란 기대감이 크게 작용한 결과다.
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