부동산은 처분할 때 차익에 대해서 양도소득세를 내게 된다. 양도소득세는 최근 주택가격에 대한 규제로 인하여 비과세(기준지역내 2년거주) 요건이 추가 되었으며, 세율도 다주택자에 대해서는 10%(3주택이상 20%) 추가하였다. 따라서 가족간에 증여나 매매를 하는 것에 대해서 고려를 많이 하고 있다. 가족간 증여를 하는 경우에는 몇가지 주의해야할 사항이 있다. 바로 이월과세 규정과 부당행위 계산에 대한 문제이다. 이에 대해 자세히 알아보도록 하자.

1. 증여 후 양도하면 양도소득세가 줄어든다.

가족 간에 부동산을 증여 후 양도하게 되면 세금이 줄어들게 될까? 결과적으로 줄어들 가능성이 높다. 양도소득세는 취득가액에서 매매가액에 대한 양도차익을 기준으로 과세 되는데 증여 후에 양도하게 되면, 증여시점에 새로운 취득이 된다. 따라서 취득가액을 증가시키는 증가효과가 있기 때문이다.

또 하나의 유리한 점은 증여 시 가족에게는 증여세가 면제되는 기준금액이 있다는 점이다.

부부간에는 10년간 6억까지 자녀에게는 5000만원(미성년 2000만원) 까지 증여세 없이 증여가 가능하다. 증여한 경우에는 취득가액이 증가하여 증여 후 양도차익이 매우 크게 줄어들게 된다. 결과적으로 양도소득세의 절세효과가 크다.

2. 증여후 양도는 5년내에 처분시 이월과세규정에 유의해야 한다.

증여 후 양도는 5년 이내에 양도하지 않도록 유의하여야 한다. 5년 이내에 양도하느냐 그 이후에 양도 하는가에 따라 절세 효과가 다르게 나타난다. 증여 후 5년 내 양도할 경우 양도차익은 ‘양도가액에서 증여자가 취득한 때의 취득가액을 뺀 것’으로 산정한다. 따라서 그림에서와 같이 ③번의 양도차익이 적용된다. 이 경우 이것은 ‘배우자 및 직계존비속 간 증여재산에 대한 이월과세 규정’에 따른 것이다. 반면 5년경과 후 양도하면 위그림에서와 같이 ④번의 양도차익으로 보아 절세효과가 유지된다.

3. 증여시 평가가액에 유의하자.

증여후 양도는 배우자나 직계존비속이 아닌 특수관계자(예, 형제 및 사위, 며느리 등)에게 증여한 경우에는 부당행위계산 부인 규정이 적용되므로 유의하여야 한다.

부당행위 계산 부인의 규정은 특수관계자 간의 고·저가 거래 등으로 인하여 양도소득세의 부담을 부당하게 감소시키는 거래에 해당되는 경우에는 세법상 이를 인정하지 않는 제도이다. 따라서 증여의 형식을 거쳐 우회 양도하는 경우 이를 부인하고 실질소득의 귀속자인 증여자에게 양도소득세를 과세하는 제도이다.

부당행위 계산부인에 있어서 시가 적용순서는 다음과 같다.

① 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액

② 시가로 인정하는 매매거래가액, 감정가액, 보상가액, 경매가액, 공매가액

③ [상속세 및 증여세법] 제61조 내지 제64조를 준용하여 평가한 보충적 평가가액

증여시 부당행위계산 부인은 부담해야할 증여세와 양도세가 당초 취득자의 양도소득세보다 적다면, 당초취득자의 양도소득세를 부담하게 함으로써 경우에 따라 절세효과가 나타날 수 있다. 증여후 5년이후의 양도는 절세효과도 클 수 있지만, 5년내 처분하는 경우에는 의도하지 않는 세금이 크게 나올 수 있으므로 위의 규정을 잘 숙지하여야 한다