회원님 질문

안녕하십니까?

현재 경매 나온 아파트 물건을 보고 있는데요.

등기상 순서는 다음과 같습니다.

- 2016년 3월 8일 가압류

- 2016년 9월 5일 전세권

- 2017년 2월 9일 압류

- 2018년 2월 13일 가압류

- 2018년 4월 10일 강제경매

이럴 경우 가압류를 말소기준 권리라고 하는데 왜 그러는지요?

그리고 가압류가 무엇인가요?

 

 

 

 

 

 

 

 

지바다 상담소 의견

회원님이 어떤 채무자에게 1억 원을 받을 채권이 있다고 가정해 보겠습니다.

갚아야 할 날이 되었는데도 채무자가 갚지 않는다면 어떻게 하시겠습니까?

먼저 수차례 독촉을 하실 겁니다.

그래도 갚지 않으면 법원 소송을 하겠지요.

그것을 대여금 반환청구소송이라고 부릅니다.

예시로 상황을 가정해보겠습니다.

 

 

3월 12일에 소송을 제기하여 7월 6일 1심 확정판결을 받음

 

                                          ↓↓↓

 

7월 6일 확정 판결을 받고 채무자 소유의 아파트 경매를 신청

 

 

이럴 경우 대부분 문제가 생깁니다.

 

채권자가 소송을 제기하면 일반적으로 채무자는 자신의 재산을 처분합니다.

소송에서 패소할 것을 알기 때문이지요.

소송에서 패소하면 채권자가 자신의 소유 아파트에

경매를 신청할 것을 잘 알거든요.

회원님이 채무자 아파트를 경매 신청하려고 등기를 발급받았을 때,

이미 다른 사람 앞으로 소유권이 이전되었다면 어떻게 될까요?

경매를 신청할 수 없게 됩니다.

채무자에게 빌려 준 1억 원은 채무자가 10년 간 갚지 않으면

소멸 시효에 의해서 소멸되고 말 것입니다.

이런 문제를 해결하는 것이 바로 [가압류]입니다.

이번 경매사건에서는 가압류 채권자가 가압류를 해 두었기 때문에

채무자는 아파트를 다른 사람에게 처분할 수 없었을 겁니다.

덕분에 채권자는 소송에서 승소하여 채무자 아파트를 경매할 수 있었을 겁니다.

 

정리

채권자가 채무자를 상대로 금전채권 관련 소송을 제기하기 전에 소송에서 승소하여    채무자 재산을 경매로 신청하기 위해서 필요한 것은?      소송을 제기할 때 경매 신청 전까지 채무자가 자신의 재산을 처분하는 것을   방지하려면 가압류가 필요합니다.   돈을 받을 것이 있다면 소송 전에 반드시 채무자 재산에 가압류를 해 두어야 합니다.

 

 

 

이렇게 가압류 해 둔 아파트가 경매에 나왔을 때

가압류가 말소기준 권리가 되는 이유는 무엇일까요?

주신 질문을 보면 다음과 같습니다.

- 2016년 3월 8일 가압류

- 2016년 9월 5일 전세권

 

 

 

이럴 경우 가압류가 말소기준 권리가 되고 전세권은 말소기준 권리보다 늦게 설정됩니다.

그 후 순위로서 경매에서 소멸하게 됩니다.

 

 

 

 

민사집행법 제91조 “인수 주의, 소멸 주의”라는 조문 제91조 제3항

지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”

 

 

 

 

법조문에서 나열하고 있는 말소기준 권리

①저당권

②압류채권

③가압류 채권

※이 말소기준 권리보다 늦게 등기된 것들은 소멸하게 됩니다.

 

 

소멸 대상이 되는 권리

①지상권

②지역권

③전세권

④등기된 임차권

  

 

 

 

 

전세권인 경우, 전세권을 등기하여 입주하려면

전세권 설정계약을 하기 전에 등기부를 확인했을 것입니다.

또한 가압류가 있는 것도 확인했을 겁니다.

그럼에도 불구하고 전세권을 설정하는 것까지 법이 막을 수는 없을 것입니다.

다만 , 가압류 채권자는 돈을 받기 위해 소송 중에 있다는 것을 미리 등기에

가압류라는 표시를 해 두었을겁니다.

이럴 경우 누구를 보호하여야 할까요?

등기된 가압류를 무시하고 전세권을 설정한 사람을 보호하는 것이 법일까요?

소송 전 채무자 재산에 가압류 등기를 한 채권자를 보호하는 것이 법일까요?

법에서는 소송을 제기하기 전, 채무자 재산에 가압류 등기를 해 둔 채권자를

보호하고 있기 때문에 가압류를 말소기준 권리로 선정하고

가압류 이후 전세권은 경매가 나오면 소멸시키고 있습니다.

이제 이해가 되셨을 것입니다.

주의사항으로는 부동산 경매에서 전세권을 만나게 되면 반대인 경우에는

매우 주의하셔야 합니다.

전세권을 인수하게 되면 큰 문제가 생기기 때문입니다.

이번 경매물건 잘 낙찰 받으셔서 좋은 결과 있기를 바랍니다.

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