회원님 질문

안녕하십니까?

청주에서 거주하는 회원입니다.

지난달 밭을 매입하였습니다.

매입 당시 토지대장과 토지등기사항 증명서상 면적을 보고 계약을 하였습니다.

토지대장에는 655㎡로 되어 있었습니다.

소유권 이전등기를 하고 건축허가를 받기 위해 면적 측량을 해보니

면적이 630㎡로 나온 겁니다.

저는 매도자에게 면적 차이가 있으니 25㎡ 면적에 해당하는 부분은 매매대금에서 반환해 달라고 했는데

매도자는 그럴 수 없다고 합니다.

이럴 경우 어떻게 해야 합니까?

 

 

 

 

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지바다 상담소 의견

먼저 지비다 상담소를 찾아 주셔서 감사드립니다.

오늘 질문을 해결하기 위해서

토지매매에는 2가지 경우가 있는 것을 먼저 알아보고자 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

[토지매매]
필지 매매	수량 지정 매매
① 토지 지번이 232번지라고 했을 때 232번지를      1 필지라고 합니다.  ② 1필지 지번 안에 있는 면적이 구획된 공간을      보고 매매하는 것을 말합니다.  ③ 필지 매매는 대금 감액 청구가 곤란합니다.	① 매매 계약을 체결하면서 매매 대상 면적이      1000㎡이고, 1㎡당 가격은 얼마라고 계약서에      기재되어 있는 경우입니다.  ② 수량 지정 매매는 대금 감액 청구가 가능할 수      있습니다.

 

※수량 지정 매매와 같이 대금 감액이 가능한 경우※

[매매 계약 이후 측량하여 면적이 부족한 경우에는 대금을 감액]하기로 하는

특약이 있다면 [건축 허가 등의 목적 상 반드시 필요한 면적이 1000평] 임을

계약서에 기재하고 거래할 수도 있습니다.

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이런 유형 2가지를 구분하는 이유는 앞에서 본 바와 같이 대금 감액 문제입니다.

 

 

 

[민법 제574조 조문]

“수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우에 매수인이 그 부족을 알지 못한 때에는, 매수인은 그 부분의 비율로 대금 감액을 청구할 수 있다”

 

 

매수인이 매수한 토지 면적이 부족함을 알지 못하고

매수한 경우에는 대금 감액을 청구할 수 있다 생각할 수도 있습니다.

하지만 조문을 자세히 읽어보면 조문 첫 문장에서

“수량을 지정한 매매”라고 규정하고 있습니다.

무조건 대금 감액을 청구할 수 있는 것이 아니라

그 매매가 필지매매가 아닌 수량부족 매매이어야

대금감액을 청구 할 수 있다는 뜻입니다.

 

 

 

 

 

판결을 통해 알아보도록 하겠습니다.

99 다47396 판결 내용

“부동산 매매계약에 있어서 실제 면적이 계약면적에 미달하는 경우에는 그 매매가 수량 지정 매매에 해당할 때에 한하여 민법 제574조에 의한 대금 감액청구권을 행사”

 

 

 

 

 

 

 

 

 

이번에는 수량 지정 매매가 되기 위한 요건에 대한 판례를 보겠습니다.

 

90 다15433 판결

“수량을 지정한 매매”라 함은 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말하는 것이다.

 

 

수량 지정 매매가 아닌 필지 매매인 경우에 수량이 부족한 것으로 나타나면

매수자는 일부가 무효임을 이유로 전부 무효를 주장할 수 있을까요?

부당이득 반환 청구 가능성 여부는 무엇으로 따질 수 있을까요?

 

 

 

 

판결을 통해 알아보겠습니다.

 

99 다47396 판결

“그 매매계약이 그 미달 부분만큼 일부 무효임을 들어 이와 별도로 일반 부당이득 반환청구를 하거나 그 부분의 원시적 불능을 이유로 민법 제535조가 규정하는 계약 체결상의 과실에 따른 책임의 이행을 구할 수 없다.”

 

 

 

 

 

 

[정리]

대부분 사람들은 토지매매계약서에 1㎡당 가격을 기재하지 않고

해당 지번만 기재하는 필지 매매계약을 체결하고 있습니다.

아니면 “현상태로 계약을 한다” 또는

“등기사항 증명서나 토지대장을 기준으로 계약을 한다”는 특약을 쓰고 계약을 하고 있습니다.

이럴 경우에는 수량 부족인 것으로 착오하여 계약을 취소할 가능성도 있습니다.

현상태로 매매한다.

공부상 면적을 기준으로 매매한다.

 

 

 

이런 특약사항은 매수자에게 매우 불리한 특약조항일 수밖에 없을 겁니다.

 

 

 

 

토지매매에서 매수자가 유리한 계약을 하고자 할 때

① 1㎡당 가격을 책정.

② 본건 토지매매계약은 수량 지정 매매계약임을 명시.

③ 수량이 부족할 경우에는 ‘대금 감액을 청구하기로 한다’는 특약을 기재.

 

 

 

 

 

아니면 매입하는 이유를 매매 계약서에 기재하여

훗날 수량 부족으로 토지 매입 목적을 달성할 수 없을 때를 대비해야 합니다.

그땐 매매계약을 착오로 취소할 수 있도록

사전에 근거를 만들어 두는 게 매우 중요합니다.

안타깝지만 필지의 구획된 부분을 보고 매매를 하셨다면

대금 감액은 어려울 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

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