회원님 질문

안녕하십니까?

지방에서 거주하는 회원입니다.

최근에 아파트를 구입하려고 경매 물건을 보고 있는데요.

시세보다 약 5천만 원 이상 저렴하게 나온 경매 물건이라 입찰하려고 합니다.

그런데 초보라 어찌해야 할지 잘 몰라서 질문드립니다.

근저당권은 K 은행에서 2016년 3월 2일에 2억 원 설정되어 있습니다.

임차인 A가 2015년 1월 19일에 전입했다고 나와 있습니다.

임차인에 대한 정보는 전입 일자가 전부이고

경매 정보지에는 “임차인이 선순위 대항력 있는 임차인인 경우 그 임차인의

보증금을 낙찰자가 인수해야 한다”라고 되어 있습니다.

이럴 경우, 임차인은 인수하는 건지

아니면 경락 이후 명도가 가능한지 알고 싶습니다.

 

 

 

 

 

 

 

지바다 상담소 의견

먼저 부동산 경매에는 권리 분석이라는 것이 있습니다.

이 권리분석에는 등기사항 증명서상에서 볼 수 있는 권리분석이 있고,

등기사항 증명서상에서 볼 수 없는 권리분석이 있습니다.

오늘 주신 질문의 임차인에 관한 사항은

대부분 등기사항 증명서상에서 볼 수 없는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

부동산 경매에서 임차인에 대한 권리분석은 다음과 같이 하면 됩니다.

임차인의 전입일자를 알아야 합니다.

그다음 전입일자를 다음날로 변경하면 됩니다.

질문을 보면 임차인 A가 2015년 1월 19일에 전입됐다고 하면

변경할 전입일자는 2015년 1월 20일이 되겠죠?

그다음 말소기준 권리인 근저당권 설정 일자를 찾으시면 됩니다.

질문에서는 K은행 근저당권 설정 일자가 2016년 3월 2일입니다.

이제 두 일자를 비교합니다.

임차인의 전입 일자 다음날이 근저당권 설정 일자보다 빠르면

그 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

근거가 되는 조문을 3개 보겠습니다.

먼저 주택임대차 보호법입니다.

 

 

 

[제3조 ‘대항력’ 조무]

“임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”

 

 

이 말은 임차인이 이사를 가고 전입신고를 하면 그다음 날 대항력을 준다는 뜻입니다.

 

 

 

 

 

문제는 대항력이 있어도 주택이 경매가 나오면 그 주택을 낙찰자에게 인도해야 하는 임차인이 있고

낙찰자에게 대항력을 주장할 수 있는 임차인이 있습니다.

그 기준이 바로 말소기준 권리이지요.

근거를 살펴볼까요?

민사집행법 제91조 “인수 주의와 잉여주의의 선택 등‘ 등 조문에 나옵니다.

 

 

 

[민사집행법 제91조 제3항]

“지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류 채권에   대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”

[민사집행법 제91조 제4항]

“제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.”

 

 

 

[정리]

원래 주택이 경매에 나오면 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다.

그러나 임차인이 대항력 있고 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면

나머지 보증금은 낙찰자가 인수하게 됩니다.

 

 

 

[주택임대차 보호법 제3조의 5 “경매에 의한 임차권의 소멸” 조문]

“임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”

 

 

 

회원님 사례를 보면 임차인은 대항력이 있는 것으로 보입니다.

보증금액을 알 수 없는 경우이므로 응찰하시면 곤란할 수 있습니다.

다만 A가 전입신고만 되어 있고 집주인과 부부지간이나 가족 관계로서

무상으로 사용하고 있는 사람이라면 임대차 관계가 없을 겁니다.

따라서 전입신고를 했다는 이유로 낙찰자에게 대항할 순 없습니다.

이런 경우는 임차인 조사가 중요합니다.

 

 

 

 

 

 

 

선순위 대항력 있는 임차인인 경우는

경매 진행에서 권리신고와 배당요구를 해도 되고 안 해도 되는 엿장수와도 같습니다.

이번 사례의 경우, 임차인이 진짜인지 가짜인지는 은행과 비교하면 됩니다.

시세가 3억 원 나가는 아파트에 정상적인 대출은

2억 5천만 원 이상 나가지 않을 겁니다.

이 사건에서 은행 대출이 2억 5천만 원 정도 된다고 가정해 봅시다.

은행이 대출을 해 줄 때 전입 한 사람이 정상적인 임차인일 경우에는

대출을 승인하지 않았을 것입니다.

그래서 이럴 경우는 은행에서 그 단서를 찾고 있습니다.

은행에 연락해 보시면 임차인이라고 하는 사람이 진정한 임차인인지,

단순 전입신고만 된 사람인지는 은행이 알고 있을 것입니다.

은행에 접근하는 것도 세심한 주의가 필요합니다.

그래서 이런 것을 경매 기술이라고 합니다.

잘 확인하시어 좋은 결과를 만들어 내시기 바랍니다.

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