회원님 질문

안녕하십니까?

부산에서 거주하는 회원입니다.

단독주택에 세를 들어가려고 하는데

전세와 전세권이 헷갈려서 문의드립니다.

전세는 무엇이고 전세권은 또 무엇입니까?

둘 중 어느 것이 더 좋은 제도일까요?

포털인터넷 자료를 보고서는 이해 할 수 없습니다.

궁금해서 글 올립니다.

 

지바다 상담소 의견

가장 쉬운 말로 설명하자면 ‘전세’는 두자이고 ‘전세권’은 세자입니다.

분명 다르다는 것입니다.

 

법적 근거
전세	채권적 전세라 하여 법조문에는 없고 판례가 인정하는 제도
전세권	민법 제303조를 근거

 

 

우리가 아파트를 세를 얻는다고 하는 것은 대부분 전세를 말합니다.

등기를 하지 않기 때문이죠.

전세는 임대차 계약과도 같습니다.

임대인과 임차인이 합의만 하면 성립하는 계약입니다.

그러나 전세권이란 당사자간에 전세권 설정 합의를 하고

등기부에 전세권이라고 기재를 하여야 성립하는 권리입니다.

단독주택으로 전세를 들어가는 경우와

전세권을 설정하고 들어가는 경우를 각각 비교해보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

[단독주택으로 전세]

1. 토지와 건물로 구성되어 있다.

2. 전세계약을 하고 확정일자를 받으면 토지가 경매되어도 토지 낙찰 금액에서 배당을 받을 수 있다.

 

 

 

[전세권을 건물에만 설정]

1. 단독주택이 경매에 나온다면 전세권은 건물 가격에서만 배당을 받고      토지 가격에서는 배당을 받지 못한다.

 

 

 

 

 

1. 전입신고에 대한 사안 기준
전세	반드시 전입신고를 하여야 보호를 받습니다.
전세권	전입신고와 무관합니다.  등기가 되면 바로 보호를 받습니다.  그래서 전입신고를 할 수 없는 분들은 전세보다는  전세권이 훨씬 유리하다고 볼 수 있습니다.

 

2. 권리보호 차원
전세	전입 신고하고 다음 날이 되어야 대항력이 생깁니다.  (2018년 10월 11일 전입신고를 했다면 2018년 10월 12일에서야 대항력 발생함.  그래서 2018년 10월 11일 전입신고 후에 해당 부동산에 근저당권이 설정되거나  가압류 등이 들어오면 전세 세입자는 보호를 받을 수 없음)
전세권	등기하는 순간 대항력이 생기고 있기 때문에 전세권이 등기된 당일  바로 저당권이나 가압류가 설정되어도 전세권자는 보호를 받습니다.

 

3. 세를 얻은 주택을 다른 사람에게 다시 세를 주는 사안
전세	임대인의 동의 없이 다른 사람에게 세를 주면  계약해지 사유가 되어 임대인이 나가라고 하면 나가야 합니다.
전세권	전세권 계약서에 전전세나 임대를 주는 것을 금한다는 특약이 없으면  다른 사람에게 세를 줄 수 있습니다.  자신이 세를 얻어 다시 다른 사람에게 세를 주는 생각으로 세를 얻고  싶다면 전세권을 설정하는 것이 좋을 것입니다.

 

 

 

 

 

4. 보증금
전세	전세보증금을 반환받기 위해서는 전세보증금 반환청구소송을 제기하여  승소 판결을 받아 해당 주택을 강제경매를 신청해야 합니다.
전세권	전세권은 경매신청이 있기 때문에 바로 임의경매를 신청하여 전세금을  회수하면 됩니다.

 

※그러나 전세권은 전부 전세권과 일부 전세권으로 구분할 수 있습니다.

일부 전세권은 경매신청권이 없기 때문에 전세처럼 전세금 반환청구 소송을 제기해서

승소 판결을 받아야 합니다.

그 후 다시 강제경매를 신청하여 전세금을 반환 받아가야 합니다.

 

 

 

 

5. 기간 연장
전세	주택인 경우에 묵시적 갱신으로 가면 2년 연장이 됩니다.
전세권	전세권은 묵시적 갱신이 건물 전세권에만 있고 그 기간은 정함이 없는 것으로 봅니다.

 

※[전세권에서 기간의 정함이 없는 경우에는 그 해지의 효력]

“전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지

상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터

6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.”로 규정되어 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

6. 유지 수선의무
전세	임대인이 수선의무를 부담하고 있습니다.
	[민법 제623조 임대인의 의무]		“임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”
전세권	전세권자가 유지 수선의무가 있습니다.
	[민법 제309조 전세권자의 유지/수선의무]		“전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.”

 

 

전세와 전세권 과연 어는 것이 유리한 것인지는 상황에 따라 다릅니다.

중요한 것은 전세인 경우는 반드시 전입신고와 확정일자가 매우 중요하고,

단독주택 전세권인 경우는 건물에만 전세권을 설정하지 말고 토지에도

전세권을 같이 설정하여야 합니다.

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