회원님 질문

안녕하십니까?

대구에서 거주하는 회원입니다.

부동산 경매를 통하여 내 집 마련을 해 보려고 합니다.

그래서 요즘 경매 나온 물건을 검색하고 있는 중입니다.

살고 있는 집 주변에 아파트가 경매 나온 것이 있어서 살펴보고 있지만

말소기준 권리를 정확하게 이해하지 못해 답답한 초보입니다.

다음은 입찰하려고 하는 아파트 등기사항 증명서 내용입니다.

[갑구]

2012년 3월 6일 가처분

2013년 7월 2일 가압류

2014년 2월 9일 압류

2017년 10월 29일 강제경매

[을구]

2010년 1월 18일 K은행 근저당

2014년 5월 2일 T 씨 근저당

이럴 경우 말소기준 권리는 어떤가요?

2012년 3월 6일 가처분은 소멸하는지요?

이 가처분이 소멸하는 이유는 무엇인지요?

지비다 상담소에서 알려주시면 감사하겠습니다.

 

 

지바다 상담소 의견

먼저 지비다 상담소를 찾아 주시어 감사드립니다.

이해를 위해 몇 가지 사항을 알려드리겠습니다.

우리가 살고 있는 아파트를 대상으로 하는 권리들 간에도 순위가 있습니다.

 

 

 

 

 

아파트 시세가 3억 5천만 원이라면??
2010년 1월 18일 K은행	근저당권 2억 원
2014년 5월 2일 T은행	근저당권 1억 원

 

이 아파트가 경매가 나와 2억 5천만 원에 낙찰되었다면

K은행 근저당권이 T은행 근저당권보다 순위가 빠르므로

2억 원을 배당받아갑니다.

T은행은 1억 원 근저당권을 설정하였어도

순위에 밀려 5천만 원만 배당받고 나머지 5천만 원은 배당받지 못하게 됩니다.

이렇기 때문에 부동산을 대상으로 하는 권리는 순위가 중요합니다.

이런 순위를 정하는 기준으로는

같은 구(갑구나 을구)에 있는 권리들의 순위는 순위 번호에 의하고

다른 구는 접수일자를 보고 그 순위를 정합니다.

접수일자가 같은 경우에는 접수번호에 의해서 그 순위를 정하게 되어 있습니다.

부동산 경매에서 권리분석을 하기 위해서는 갑구와 을구 모두를 합해서 그 순위를 정리해야 합니다.

주신 사례를 순위대로 정리해 보겠습니다.

1. 2010년 1월 18일 K은행 근저당권

2. 2012년 3월 6일 가처분

3. 2013년 7월 2일 가압류

4. 2014년 2월 9일 압류

5. 2014년 5월 2일 T 씨 근저당권

6. 2017년 10월 29일 강제경매

 

 

 

이 권리들은 말소기준 권리가 2010년 1월 18일 ‘K은행 근저당권’이 되므로,

그 이하에 있는 권리들은 모두 소멸이 되는 것이 원칙입니다.

따라서 2012년 3월 6일 가처분 역시 말소기준 권리보다 늦게 설정되어 있기 때문에

소멸되는 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

 

이제 2012년 3월 6일 가처분이 소멸하게 되는 기준인 말소기준 권리에 대하여 알아보겠습니다.

말소기준 권리는 말 그대로 말소되는 권리들의 기준이 되는 권리를 말합니다.

이 말소기준 권리는 2가지 유형이 있습니다.

하나는 1차 말소기준 권리가 있고

다른 하나는 2차 말소기준 권리가 있습니다.

1차 말소기준 권리는 총 5개 있습니다.

①선순위 근저당권

②선순위 담보가등기

③선순위 가압류

④선순위 압류

⑤강제경매 기입등기

 

 

이해를 위해 사례를 만들어 보겠습니다.

 

[2011년 3월 2일 근저당권/ 2010년 8월 17일 가압류]

이 두 가지 권리가 등기된 경우엔 말소기준 권리가 2010년 8월 17일 가압류입니다.

 

 

[2010년 8월 17일 가압류 / 2009년 6월 2일 가처분]

이 경우, 가처분이 가압류보다 빨라도 가처분은 말소기준 권리에 해당하지 않기 때문에 가압류가 말소기준 권리가 됩니다.

 

 

다시 말해 1차 말소기준 권리 5개만 말소기준 권리가 되고

나머지 다른 것은 말소기준 권리가 되지 않습니다.

말소기준 권리가 여러 개 있으면 그중 가장 빠른 것이 말소기준 권리가 됩니다.

다음으로 2차 말소기준 권리에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

1. 2011년 4월 8일 전세권 (전부)

2. 2011년 8월 16일 가처분

3. 2012년 3월 2일 가압류

4. 2015년 7월 10일 강제경매

 

 

제일 빠른 일자가 [2011년 4월 8일 전세권(전부)]입니다.

하지만 이 전세권은 2차 말소기준 권리이므로 1차로 잡으시면 곤란합니다.

여기서 1차 말소기준 권리는 [2012년 3월 2일 가압류]가 됩니다.

그래서 2011년 8월 16일 가처분은 인수가 됩니다.

다만 전세권자가 경매를 신청하거나 배당요구 종기 기일까지

배당요구를 한 경우에는 말소기준 권리로 전세권이 변경됩니다.

그렇게 된다면 2011년 8월 16일 가처분은 말소기준 권리인 전세권보다 늦게 설정된 것으로

원칙적으로 말소가 됩니다.

 

전세권이 말소기준 권리가 되는 경우에도 주의사항이 있습니다.

전부 전세권은 말소기준 권리 자격이 있지만 일부 전세권은

말소기준 권리 자격이 없음을 유의하셔야 합니다.

3층에는 A 씨가 2016년 2월 8일 전세권이 있고

2층에는 B 씨가 2018년 8월 3일에 전세권이 있다고 가정해봅시다.

2017년 3월 10일에 설정된 가처분은

3층 A 씨 전세권이 배당요구를 했어도 소멸되지 않습니다.

그 이유는 일부 전세권은 말소기준 권리가 되지 않기 때문입니다.