회원님 질문

안녕하십니까?

서울에서 거주하는 회원입니다.

최근에 상가건물 임대차 보호법이 개정되어 2018년 10월 16일 화요일부터 시행된 것으로 아는데

궁금한 점이 있어 문의하고자 합니다.

문의사항은 총 3개입니다.

하나.

저는 2014년 10월 5일에 상가에 사업자 등록을 하고 영업 중입니다.

보증금은 1억 원이고 월세는 350만 원입니다.

저도 10년간 계약갱신 요구를 할 수 있는 임차인 적용이 되는지요?

둘.

권리금을 3억 원 주었습니다.

기간이 만료되어 권리금을 받고 나가려는 경우 저도 권리금 보호규정을 적용받을 수 있는지요.

이번에 개정된 6개월 규정도 저에게도 적용이 될까요?

셋.

권리금 보호규정 대상이 아닌 상가는 어떤 경우인지요?

지바다 상담소 의견

먼저 지비다 상담소를 찾아 주시어 감사드립니다.

이번 2018년 10월 16일 개정 시행된 상가건물 임대차 보호법 내용은 압축하면

3가지로 정리할 수 있습니다.

 

 

1. 기존 5년에서 10년 간 계약갱신 요구를 가능

2. 권리금을 받고 나갈 수 있는 기간이 3개월에서 6개월로 연장

3. 상가건물 임대차 보호법상 권리금 보호 적용 대상이 아닌 상가에 관한 사항

 

 

 

 

 

 

먼저 회원님께서 10년간 계약갱신 요구를 할 수 있는지 살펴보겠습니다.

2013년 8월 13일을 기준으로 8월 12일까지

환산보증금이 해당 지역에서 정한 금액을 초과한 임차인인 경우에는

계약갱신요구권을 행사할 수 없었습니다.

 

 

참고사항 : [상가건물 임대차 보호법 제2조 제3항] 2013년 8월 13일 개정 시행

“제1항 단서에도 불구하고 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문 및 제10조의 2는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.”

부칙 : [제2조 “일반적 적용례” 조문]

“ 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”

 

 

 

 

그렇다면 이젠 회원님이 상가건물 임대차 보호법상 계약갱신요구권에 적용되는지 살펴보겠습니다.

1. 2014년 10월 5일에 상가에 사업자 등록을 함.

2. 보증금은 1억 원이고 월세는 350만 원.

3. 회원님의 환산 보증금액은 4억 5천만 원.

 

 

지역이 서울일 경우

2014년 1월 1일부터 2018년 1월 25일까지의 환산보증금 금액은 4억 원입니다.

회원님은 상가건물 임대차 보호법에서 규정하고 있는 환산 보증금을 초과하고 있습니다.

하지만 계약갱신요구권을 행사할 수 있는데요.

그 이유를 알아보겠습니다.

그건 바로 등록 날짜 때문입니다.

회원님이 2013년 8월 13일 이법이 개정되고 난 이후인

2014년 10월 5일에 상가에 사업자 등록을 하셨기 때문입니다.

여기까지가 이번에 개정되어 시행된 2018년 9월 16일 이전의 5년 간 요구할 수 있는 내용입니다.

 

 

 

 

 

 

이젠 회원님이 이번에 개정된 [10년 간 계약갱신 요구권]을 가지려면

어떤 요건을 갖추어야 하는지 알아보겠습니다.

먼저 개정된 내용을 보겠습니다.

[제10조 “계약갱신 요구 등” 조문 제1항]

“임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을    요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는    그러하지 아니하다.”

[제2항]

“임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이    10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”

 

 

 

 

이 규정에 대한 부칙을 보고자 합니다.

 

 

제1조 : “이 법은 공포한 날부터 시행한다.”

제2조 : “계약갱신요구 기간의 적용례” 조문에서는, “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”

 

 

 

이때 부칙 제2조를 근거가 되는데요.

회원님이 10년 간 계약갱신 요구를 하기 위해서는

2018년 9월 16일부터 새로 계약서를 작성하시거나 기존 계약을 갱신하셔야 된다고 보여집니다.

이 부분이 매우 어려운 부분입니다.

 

 

 

 

 

 

 

다음으로 권리금 회수기간이 3개월에서 6개월로 연장된 내용을 살펴보겠습니다.

[제10조의 4 “권리금 회수 기회 보호 등” 조문 제1항]

“임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”

[권리금 규정에 대한 부칙]

제3조 “권리금 회수 기회 보호 등에 관한 적용례” 조문에서, “제10조의 4 제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.”

 

 

그래서 권리금을 회수하는 6개월 규정은 기존 임차인에게도 적용되고 잇습니다.

결국 회원님도 이 적용을 받아 권리금 회수기간이 3개월에서 6개월로 길어진 것입니다.

마지막으로 권리금 적용 제외 상가에 대한 사항입니다.

 

 

[제10조의 5 “권리금 적용 제외” 조문]

제10조의 4는 “임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모 점포 또는 준대규모 점포의 일부인 경우(다만, 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제2조 제1호에 따른 전통시장은 제외한다)”, “임대차 목적물인 상가건물이 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산인 경우”에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다고 규정하고 있습니다.

 

 

이와 같이 회원님과 관련된 임대차에 대하여

이번 개정된 상가건물 임대차 보호법 관련 사항에 대하여 알아보았습니다.

감사합니다.

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