회원님 질문
안녕하십니까?
구리에서 거주하는 회원입니다.
최근에 아파트 32평형을 4억 원에 계약을 했습니다.
계약일은 8월 10일이었고 중도금 일자가 8월 25일이었습니다.
계약일에 계약금 4천만 원을 지급했고 중도금 일자에 중도금으로
1억 원을 지급하기로 했습니다.
운이 좋게도 계약을 하자마자 아파트 가격이 갑자기 상승했다는 뉴스를 듣게 되었습니다.
인터넷상 부동산 시세 확인표에도 5천만 원 이상 올라가는 걸 확인할 수 있었습니다.
그런데 문제가 생겼습니다.
며칠 전에 매도인이 계약 해제 통보를 한 것입니다.
저는 계약을 해제하려면 계약금 배액을 배상하라고 했지만
매도자는 명확한 답도 없이 계속 전화만 오고 있습니다.
저는 계약을 진행하고 싶습니다.
중도금을 지급하고 나면 매도자가 계약금 배액을 배상하더라도
계약해제를 할 수 없다고 들었습니다.
이럴 경우, 중도금 지급일 이전에 미리 중도금을 지급해도 될까요?
지비다 상담소 의견
먼저 지비다 상담소를 찾아 주시어 감사드립니다.
문제해결을 위해 관련 조문을 먼저 보겠습니다.
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민법 제565조 ‘해약금 조문 제1항 |
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“매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.” |
상기 조문을 분설해 보겠습니다.
매도인 : A
매수인 : B
부동산 매매에서 A와 B를 당사자 일방이라고 합니다.
대부분 계약금은 매수자 B가 매도자 A에게 지급하고 있습니다.
하지만 이 조문을 보면 매도자 A도 매수자 B에게 계약금을 지급할 수 있다는 걸 알 수 있습니다.
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일반 사례 예시 |
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1. 매수자가 매도자에게 계약금을 지급한 경우 |
여기까지가 “상대방에게 교부한 때”라는 경고 |
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2. 계약금 지급을 이유로 계약을 해제 규정 |
“교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을
상환하여 매매계약을 해제할 수 있다” |
즉,
매수자 B는 계약금을 포기하고
매도자 A는 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다는 겁니다.
[핵심사항]
매수자 B는 계약금을 언제까지 포기하고
매도자 A는 계약금 배액을 상환하고 계약을 포기할 수 있는 시점입니다.
[법조문 규정]
“당사자 일방이 이해에 착수할 때까지”
그렇다면 언제까지 이행을 착수해야 할까요?
판례에서는 ‘중도금 지급’을 기준으로 판시하고 있습니다.
[회원님의 사례]
계약일 : 8월 10일
중도금 일자 : 8월 25일
원칙적으로 8월 25일 중도금을 지급하기 이전까진
매도자 A는 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.
그런데 여기에 문제가 있을 수 있습니다.
매수자인 회원님이 중도금을 지급하고 계약을 그대로 진행하고 싶다는 겁니다.
중도금 지급일인 8월 25일까지 기다려야만 하는지 의문이 생길 수 있습니다.
이 의문에 대한 다음과 같은 판례가 있습니다.
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대법원 2002. 11. 26. 선고 2002 다46492 판결 |
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“이행기의 약정이 있다 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는
특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 그 이행기 전에 이행에 착수할 수도 있다.” |
매도인과 매수자 간에 매매계약을 체결하면서 계약서에
[8월 25일 중도금 지급일 이전에는 중도금을 지급하지 않는다.]
라는 특약을 정해 두었다면 8월 25일 이전에는 중도금을 지급해도
이행 착수시기를 앞당길 수 없을 겁니다.
하지만 이런 특약이 없었다면 회원님은 8월 25일 이전에 중도금을 지급할 수 있습니다.
더 나아가 중도금이 지급된 이후에는 매도자는 계약금의 배액을 상환하고
매매계약을 해제할 수 없게 될 겁니다.
최근 서울 중심으로 계약을 하고 나서 부동산 가격이 상승하다 보니
계약금 배액을 배상하고 계약을 해제하고자 하는 사례가 있다고 합니다.
부동산 매매를 결정하실 때 매우 신중하게 결정하여야 할 것입니다.
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