개업공인중개사님 질의
 
원주에서 중개업을 하고 있는 개업공인중개사입니다.
최근 주택 매매계약을 하면서 난처한 일이 생겨 질문을 드립니다.
 
내용은 다음과 같습니다.

문제는 가등기권자가 나타나면서부터 시작되었습니다.

가등기권자는 주택에 대하여 이미 청산 기간도 지나고 
청산금도 지급한 이후로 청산 절차를 모두 거친 이후였습니다. 
그래서 이제 소유권 이전등기만 남아 있는 상태라며 
자신이 소유권을 가지고 있다고 주장했습니다.
 
아차하는 생각이 들었습니다. 
담보가등기이므로 당연 저당권과 같이 채무액만 변제하면 문제 없을 거라 생각한 게 실수였습니다.
 
이럴 경우 실무에서 주의사항은 무엇인지요?

지비다 상담소 답변
 
오늘도 어려운 질문과 어려운 중개실무에 관련된 사례인 것 같습니다.
우리가 일상적으로 알고 있는 상식과 같은 법률 지식은 가끔은 상식을 벗어난  경우의 수가 많습니다. 
그래서 실무 중 법률적 문제가 생기면 
항상 상식으로 접근하면 문제가 생기는 것 같습니다.
 
주신 질문을 해결하기 위하여 관련 법조문을 보도록 하겠습니다.

가등기담보권자가 소유권을 취득하는 경우가 2가지 경우의 수가 있습니다.

주택에 설정된 담보가등기권자가 청산기간도 지나고 청산금도 지급한 이후라면 담보가등기권자는 이제 소유권이전등기청구권을 행사하여 소유권을 가져오는 일만 남아 있는 것으로 보입니다.
 
이 사례와 비슷한 사례로서 부동산 경매이야기를 사례로 들어 보고자 합니다.

경매기입 등기 전에 담보가등기권자가 청산 절차를 마친 경우에는 
담보가등기는 저당권으로 취급 받지 않고 낙찰자가 인수하는 문제가 생기게 됩니다.

이런 내용은 경매고수도 잘 모른 내용입니다.

대부분 사람들은 가등기가 있으면 
그 가등기가 소유권 이전청구권 보전가등기인지 담보가등기인지를 구별합니다. 
담보가등기인 경우는 저당권으로 취급하여 경매에서 무조건 소멸하는 것으로만 알고 있습니다.
 
하지만 같은 담보가등기라고 하더라도 강제경매 기입등기전에 청산 절차를 거친 담보가등기권자는  
담보가등기권자가 아닌 소유권 이전 청구권자로서 지위를 가지게 되므로 
선 순위인 경우는 경매로 말소되지 않고 낙찰자가 인수하는 겁니다.
 
담보가등기와 관련하여 사례를 하나 더 보겠습니다.
원래 가등기는 순위보전의 효력이 있으므로 가등기가 본등기하면 
가등기 이후 등기는 등기관이 직권으로 말소하지만 담보가등기는 다른 경우가 있습니다.

실무에서 가등기를 만나면 무조건 가등기권자도 매매 계약 시나 임대차 계약 시에 
반드시 입회 하에 계약이 체결되어야 할 것입니다.
 
앞에서 말씀 드린바와 같이,
부동산 법률문제는 상식과는 다른 다양한 변수와 경우의 수를 가지고 있습니다.
자신이 완벽하게 아는 지식이라도 그것이 법률적 문제가 된다면 
항상 법률 전문가와 상의 후 처리하시기를 바랍니다.

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