개업 공인중개사님 질문
 
강북에서 중개업을 하고 있는 개업 공인중개사입니다.
얼마 전 아파트 매매계약을 하면서 매도인의 요구에 의해서 
다음과 같은 특약사항을 정하고 매매계약을 체결했습니다.
 

계약 이후, 부동산 가격이 많이 올라 매도자가 불만을 가진 상태였습니다.
 
8월 16일이 돌아왔지만 그때까지도 매수자가 잔금을 마련하지 못했습니다. 
매도자는 기다렸다는 듯, 특약사항을 증거로 내밀며 
매매계약이 자동 해제되었다고 말한 뒤 나가버렸습니다.
 
이틀 후, 매수자가 잔금을 지불하겠다며 연락을 하자 
매도자가 사무소에 왔습니다.
 
하지만 매도자는 잔금 지급을 받지 않겠다며 이미 다른 사람에게 
아파트를 매매했다고 말했습니다.
매매계약이 ‘자동 해제’되었는데 이제 와서 무슨 이야기를 하냐며 
그대로 나가버렸습니다. 
 
이럴 경우 어떻게 해결해야 하는지 궁금합니다.

지비다 상담소 답변
 
대표님 질문에 대한 답변으로 먼저 아래 판례를 살펴보고자 합니다.

매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다 라는 취지의 특약이 있었다고 해도 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권 이전등기의무는 동시이행의 관계에 있는 것으로서, 양쪽 채무는 동시에 이행되어야 한다는 겁니다.

이 내용을 근거로 
매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권 이전등기의무는 동시이행의 관계에 있는 것으로서, 
양쪽 채무는 동시에 이행되어야 한다는 겁니다.
 
매매계약 일방 당사자가 상대방을 이행 지체에 빠뜨리기 위해서는 
동시 이행 관계에 있는 자신의 채무도 이행의 제공을 해야 합니다.

사건에서는 매도자의 경우에 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권 이전등기에 
필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 
이행 제공을 해야만 매수인을 이행지체에 빠뜨릴 수 있습니다.
 
매수인이 이행 지체에 빠진 다음에야 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 봐야 합니다.

대표님이 주신 질문에 한해서 특별한 사정이 없는 한,
동시이행 관계에 있는 채무자가 상대방의 채무를 이행하지 않는다거나 그런 내용을 특약사항으로 
약정했다는 이유만으로 계약이 자동으로 해제된다고 볼 수 없다는 겁니다.
(잔금 시점에서 매매계약 양 당사자의 의무는 동시에 이행되어야 한다는 민법 제536조를 근거) 
 
더 나아가 중도금과 관련된 사안을 보면, 한번 이행 지체에 빠졌다고 하더라도 상대의 의무가 도래하면 
동시이행의 항변권을 주장할 수 있습니다.
 
중도금 미지급 상태에서 잔금일이 도래하면 중도금에 대한 이행지체는 끝나고 매매대금에 
관한 것으로 동시 이행 관계로 갑니다.

이때 중도금 미지급에 대한 지체 책임은 잔금일까지만 부담하게 됩니다.

중도금 미지급 시 계약을 해제할 수 있다

 
이 특약이 있는 경우는 중도금 지급 최고를 한 후, 
상대방을 이행지체에 빠뜨리고 나서 계약을 다시 해제할 순 있습니다.
 
하지만 이런 경우라도 매수자가 중도금을 지체하고 있을 때
매도자가 아무런 조치를 하지 않고 있다가 잔금일이 도래하면
그때부터는 중도금 지체를 이유로 계약을 해제할 수 없고, 
매도자와 매수자의 양쪽 채무는 동시이행 관계에 놓이게 된다는 말입니다.
 
다만, “중도금 날 중도금을 지급하지 아니하면 계약은 바로 해제된다” 라는 특약을 한 경우라면, 
별도의 최고 없이 바로 계약은 해제가 된다고 봐야 할 겁니다.
 
개업 공인중개사님들이 쓰는 특약사항 하나하나가 매우 중요합니다.

이 두 가지로 약정하는 것의 차이는 분명 있기 때문입니다.

해제할 수 있다   ->  해제하기 위해서 최고를 해야 하는 것.
해제권이 생긴다 ->  최고 없이도 해제권이 생기는 것.

이 2가지 경우는 해제권만 생기는 경우이고 해제를 하기 위해서는 다시 해제 의사표시를 상대방에게 
도달시켜야 비로소 해제 효과가 생기는 것입니다. 
 
그러나 “계약이 자동 해제된다”는 해제하기 위한 최고도 필요 없을 것이고, 
해제 의사를 도달시킬 필요도 없이 해제 효과가 생긴다고 봐야 하는 거지만 
이것도 잔금 일에는 동시 이행 관련 요건을 갖추어야 한다는 겁니다. 
 
계약서 작성 시 단어 하나, 문장 하나가 매우 중요한 의미를 가짐을 다시 
생각해 볼 수 있는 질문이었습니다.

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