개업공인중새사님 질의
 
안녕하십니까?
구리에서 중개업을 하는 개업 공인중개사입니다. 
최근에 공동중개를 하고 난 후 사건이 발생하여 상담하고자 합니다.
저는 매도자 측 개업공인중개사입니다.
 
저는 매도자 측 개업 공인중개사이므로 계약서 작성과 중개대상물 확인설명서를 작성했습니다. 
서명 날인은 두 사람 모두 했습니다. 
계약 당시, 매수자 측에서 매물에 대한 설명을 다 했을 거라 생각하고 저는 서류작성만 했습니다.
 
문제는 매수자가 계약 이후, 해당 아파트에 사는 지인을 만나면서 생겼습니다.
 
매수자가 매입한 아파트는 5층 아파트로 전체 2,000세대였고 
1동은 15층으로 구성된 15동 규모 대단지였습니다.
계약시점에서는 여름이라 일조권이 좋은 편이기에 
중개대상물 확인설명서에 일조권이 보통이라고 기재했습니다.
 
그런데 해당 단지 아파트가 여름이면 햇살이 종일 들어오지만 겨울 오전에는 
앞동에 가려 햇빛이 들어오지 않았습니다. 
게다가 오후 2시경부터 4시 사이에만 햇빛이 들어오다는 겁니다.
 
이런 사실을 지인으로부터 들은 매수자가 계약을 해제를 요구했습니다. 
일조권에 대한 확인 설명을 잘못했다는 겁니다.
 
매도자 측 개업공인중개사가 아파트에 대한 상세한 설명을 하지 않고 
형식적으로 중개대상물 확인설명서를 작성한 것은 명백하게 공인중개사법 위반이라고 주장했습니다.
 
저는 당연히 이런 상황을 매수자 측 개업 공인중개사가 다 설명했을 거라 알고 진행했습니다. 
계절과 시간에 따라 일조권이 다를 거라 생각하지 못했던 겁니다.
 
이럴 경우 책임이 누구에게 있는지요?
관련판례 등을 찾았는데 잘 찾지 못하고 지비다 상담소에 질문을 드립니다.

 

 

지비다 상담소 의견
 
현재 대법원 판례 검색에서는 ‘공동중개’ 키워드를 가지고 검색해도 대표님 
질문에 적합한 대법원 판례는 찾을 수 없습니다. 
하급심 판례에서 대표님의 경우에 누구에게 책임이 있는지에 대한 판시사항을 볼 수는 있었습니다.

 

 

 

서울고원 2007. 5. 31. 선고 2006 나50187 판결문 속 정의

중개의 의미가 반드시 쌍방 당사자로부터 의뢰를 받아야 성립하는 것이 아니고  일방적으로 의뢰를 받은 경우에도 중개에 해당한다고 본다.

 

 

 

대표님의 경우에는 매도자 측에만 업무상 주의의무를 부담하는 것이 아니고 
매수자에게도 주의의무를 가지게 된다는 의무를 명시하고 있습니다.

“중개사가 부담하는 주의 의무의 상대는 의뢰인에 한정되지 않으며    거래 상대 당사자에 대해서도 업무상 일반적 주의의무를 부담한다고 할 것이다.    중개사가 의뢰인 이외의 거래당사자에게 성실의무와 설명의무를 위반한 경우에는    업무상 일반적 주의의무에 대한 위반으로 불법행위에 의한 손해배상책임을 부담하게 된다”

 

 

 

 

<참고>

상기 판례인 서울고법 2007. 5. 31. 선고 2006나50187 판결에 대한  대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다44156 판결

중개사로서 주의의무를 위반하였다거나 그로 인해 원고의 손해가 발생했다고 보아  위 피고들에게 손해배상책임이 있다고 판단한 원심판결에는 중개사의 손해배상책임에 관한 법리를 오해함으로써 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다며 원심판결을 파기

 

 

 

고등법원 판례에선 개업 공인중개사의 책임을 인정했으나 
대법원에서는 개업 공인중개사 책임을 인정하지 않은 사건입니다. 

다만 고등법원 판례에서는 공동중개 시 상대방 의뢰인에 대한 
개업 공인중개사의 책임의 범위와 내용에 대한 견해를 밝히고 있었던 것임을 알 수 있습니다. 
대법원도 공동중개에 대한 입장은 같은 것으로 보았으나 
손해배상의 요건을 충족하지 않아 판단을 달리 한 것으로 보입니다.
 
여기에서 말씀드리고 싶은 건 하급심 판례는 항상 대법원 판례를 보셔야 하고
대법원 판례도 전원합의체에 의해서 변경된 사항이 있는지 확인하면서 
판례를 실무에 응용해 주시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

1. 공동중개관련 사항 정리
 
[국토교통부 민원마당 Q&A (수정일자 2016년 12월 16일)에 올라온 글]

질문 1

매도의뢰를 받은 개업 공인중개사자 A와 매수의뢰를 받은 B가 공동 중개한 경우  중개물건 확인·설명서의 서명 및 날인은 누가 해야 하나요?

답변 1

공동중개로 거래계약이 체결된 경우 공동책임이 따르므로 중개에 참여한 개업 공인중개사 모두 중개대상물 확인·설명서에 서명 및 날인하여 교부하고 개업 공인중개사 모두 사본을 보관해야 한다.

 

 

 

 

[국토교통부 내 정책 Q&A 국민신문고 민원 답변]

 

질문 2

공동중개(A와 B)로 계약서와 중개대상물 확인·설명서를 작성한 경우, 부득이한 사유로 인해  확인설명서는 A사무실에 계약서는 B사무실에 보관되었다면  중개업자의 중개대상물 확인설명서 보존의무를 이행한 것으로 보는지 여부는?

답변 2

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제3항의 규정에 따라  중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 땐, 중개대상물 확인설명서를 거래당사자에게  교부하고 동법 시행령 제21조 제3항의 규정에 따라 그 사본을 3년간 보존해야 한다.  따라서, 중개사는 당해 거래와 관련되는 거래계약서, 중개대상물 확인·설명서 등을 같이 보관해야 하며 공동중개의 경우에는 중개사 별로 이를 각각 보관해야 한다.  또한, 질의 내용과 같이 거래계약서와 중개대상물 확인·설명서를 같이 보존하지 않을 경우에는  그에 따른 업무정지 등 처분을 받을 수 있다

 

 

 

 

 

국토 교통부 내 정책 Q&A 
[공동중개를 일방 중개로 허위신고 시 처벌]

 

“공동중개인데 단독으로 실거래가 신고해야 하는 상황인 경우는 신고서상에 상대방 중개사의  인적사항 등을 기재하고 사유서를 첨부하여 신고해야 합니다. 공동중개를 단독으로 기재하여 신고한 경우 부동산의 실제 거래 가격 외의 사항을 거짓으로  신고한 경우에 해당하여  취득세의 1배 이하의 과태료에 처해질 수 있으니 참고하시기 바랍니다”

2. 공동중개로 보지 않는 경우
 
[민원마당 Q&A 부동산 산업과(수정 일자 2016.12.16) 자료]

질문 3

다른 개업 공인중개사로부터 매수 의뢰인을 소개받아 모든 중개행위는  단독으로 하고 거래계약을 체결한 경우, 공동중개 표시를 해야 하는가요?

답변 3

매수인을 다른 개업 공인중개사로부터 단순히 소개받은 경우라면 공동중개로 보기 어려울 것입니다.

 

 

 

공동중개 할 때, 일반적으로 매물을 중개하는 사람이 물건에 대한 책임을 지고 
매수자는 손님만 소개하고 있는 고정적 생각으로만 일을 진행하시면 
곤란한 일이 벌어질 수도 있을 것입니다.
 
그래서 각자의 고객에 대한 의무는 당연하고 상대방 고객에 대하여도 개업 공인중개사로서
책임을 다 해야 한다는 것을 다시 말씀드립니다. 

감사합니다. 지비다였습니다.

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