개업공인중새사님 질의
 
안녕하십니까?
대전에서 중개업을 하고 있는 개업 공인중개사입니다.
최근에 어려운 일이 생겨 상담하고자 합니다.
 
며칠 전, 7억 원 상당 다가구를 찾는 분이 오셨습니다. 
마침 10억 원에 달하는 다가구가 매물로 나왔기에 소개했습니다. 
매수자는 의사가 있는 듯 보였지만 조금 주저했습니다.
 
저는 매수 클로우징을 하기 위해 
기존 월세 3개가 기간이 만료된 상태라 이를 전세로 돌리면 부족한 3억 원 정도는 잔금 전까지 맞출 수 있을 것이라 말했습니다.
그리고 전세를 놓기 위해서 잔금을 계약일로부터 3개월 정도 길게 맞추고 계약을 체결하도록 했습니다.
 
그런데 월세로 된 부분에 전세 세입자를 맞추지 못하게 되자
매수자는 계약금을 포기하며 계약을 해제하고자 했고 
그 책임을 제게 떠넘겼습니다.
월세를 전세로 돌려 잔금을 충분히 맞출 수 있다고 하는 말을 
믿고 무리하게 계약을 체결했다는 것입니다. 
 
이럴 경우 개업 공인중개사에게 책임이 있는지요?
이와 관련된 판례를 찾아 주시기 바랍니다.

지비다 상담소 의견
 
매수자가 매수 의사는 있으면서 망설이며 매수 결정을 못하는 부분에 대해서 
솔루션을 제시하는 것은 영업상 있을 수 있는 일입니다.
 
이런 솔루션의 결과가 좋다면 고객들은 그것을 자신의 능력이라고 생각할 겁니다. 반면에 나쁜 결과가 나온다면 그 솔루션을 제시한 사람의 잘못이라 말하고 싶을 겁니다.

현행 법체계에서는 
개업 공인중개사에게 책임을 묻을 수 있는 규정들이 있습니다.

민법상 제750조 불법행위 책임을 보면, “고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다”라고 규정합니다. 
 
중개업인 경우, 수임인인 개업 공인중개사는 위임인인 의뢰인의 본지에 따라 업무를 처리할 의무를 규정하는 조문이 있습니다.

민법 제681조에서 “수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다”라고 규정해 두고서, 수임인이 선관주의의무를 위반한 경우 위임인은 수임인에게 불법행위 책임을 물을 수 있도록 하고 있습니다.

이런 선관주의의무를 위반한 경우 손해배상 책임을 묻고 있는 판례도 있습니다.

여기까지는 민법상 내용입니다.

민법의 특별법 성격을 가진 공인중개사법에서는 제30조 ‘손해배상책임의 보장’ 조문 제1항에서 “개업 공인중개사는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다”라고 규정해 두고 있습니다.

중개업 관련하여 의뢰인의 입장에서는 문제가 생기게 되면 그 문제 원인이 개업 공인중개사의 고의 또는 과실로 인한 것으로 생각이 든다면 당연 그 책임을 묻고 싶을 것입니다.
 
대표님이 직면하신 사안과 관련하여 다음 판례를 보고자 합니다.

부동산 거래를 하고 잘못된 부분이 생겼을 때,
앞에서 전개된 논리로 개업 공인중개사에게 그 책임을 묻고자 한다면 
그 책임에서 벗어 날 수 있는 개업 공인중개사가 몇 명이나 될까요?
 
①의뢰인의 본지는 “A” 였는데 개업 공인중개사가 “B”로 업무처리를 해서 손해를 보았다.
 
②개업 공인중개사 충분히 월세를 전세로 돌려서 잔금을 맞출 수 있다고 해서 전적으로 믿고 
   계약을 체결했다.
 
등등의 시유를 들어 공격해 온다면 어떻게 대응을 하실 것입니까?
중개실무는 이론으로는 다 말할 수 없는 부분이 너무도 많은 것 같습니다.
 
결국 이번 대표님 건은
개업 공인중개사가 월세를 전세로 돌리는데 별 무리가 없고 그렇게 해 주겠다고 약속했는지 등의 문제로서

그런 말을 대표님이 말씀하셨는지에 대한 입증의 문제가 될 것으로 보입니다.
 
잘 마무리되시기를 바랍니다.

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