개업 공인중개사님 질의
 
경기도 구리 주택가에서 전월세 위주 중개업을 하는 개업 공인중개사입니다.
 
며칠 전, 젊은 부부가 찾아와서 다짜고짜 저보고 전세금을 책임지라고 말하는 겁니다.
 몇 개월 전에 저희 부동산에서 다세대 투룸 전세 1억 5천만 원 임대차 계약을 체결한 분들이었습니다.
 
투룸 다세대 시세는 2억 5천만 원 정도였고
선 순위로 은행에서 5천만 원 근저당권이 설정된 상태에서
1억 5천만 원 전세를 들어간 것이었습니다.
 
은행 근저당이 2012년 3월 8일이었고
임차인 입주와 전입일자는 2018년 6월 12일이었습니다.
임대차 계약일은 2018년 5월 17일 이었습니다.
 
계약일 사무소가 아파트 잔금이 있는 다소 복잡한 상태에서 
6개월 차 소속 공인중개사인 실장이 임대차를 진행했습니다.
 
부부는 잔금 문제로 바쁘기도 했고 실장을 믿었기에
특약사항 정도 읽고 기본사항 확인하고 계약서를 마무리 한 모양입니다.
임차인의 잔금 일자에도 실장이 잔금처리를 했습니다.
그런데 임차인이 2018년 6월 12일 전입신고 때 확정일자를 받지 않고
7월 12일에 받았다고 합니다.
 
문제는 임차인들이 자신들이 살고 있는 주택의 등기사항 증명서를 
발급 받은 후에 일어났습니다.
 
해당 주택 갑구에 2018년 6월 13일 자로 
가압류가 3억 원이 설정되어 있었다는 겁니다.
 
깜짝 놀란 임차인은 그 즉시 변호사를 찾아가 상담을 했습니다.
그 결과 만약 해당 주택이 경매로 넘어가면 자신들의 보증금 회수가 어렵다는 말을 전해 들었던 겁니다.
 
이럴 경우 그 책임을 개업 공인중개사에게 물을 수 있다는 말을 듣고 
제 사무실로 온 겁니다.
 
지비다 상담소에 묻고 싶습니다.
임차인의 확정일자 취득까지 개업 공인중개사가 책임을 져야 하나요?
이 경우 임차인이 배당받을 수 있는 금액은 얼마 정도가 되는지 알고 싶습니다.

지비다 상담소
 
첫 번째 질문에 대한 답입니다.
 중개업과 부동산 거래 관련 계약은 2가지가 있습니다.

1. 의뢰인인 임차인과 개업 공인중개사간에 체결하는 중개 계약
2. 임대인과 임차인이 체결하는 거래계약
 
중개 계약은 거래계약이 체결되면 종료되는 것이 원칙입니다.
공인중개사법상 ‘중개’의 범주 내에서 개업 공인중개사가 부담하는 의무는 
당사자간 임대차 계약인 거래계약이 체결되면 종료됩니다.
 
그런데 다음 판례를 보면, 거래 당사자간의 거래계약이 체결된 이후에도 중개업자가 “일정한 사항의 주선”이 예견되어 있는 경우에는 중개 계약이 종료되고 거래계약이 체결된 이후에도 개업 공인중개사로서 의무를 부담한다고 나와 있습니다.

중개 계약이 종료된 이후에도 개업 공인중개사가 부담해야 하는 중개 범주 사항으로 
3가지가 있습니다.

“거래당사자의 계약상 의무 실현에 관여함으로써 계약상 의무가 원만하게 이행되도록 주선해야 할 때”
에는 개업 공인중개사가 관여해야 한다고 하고 있습니다.
 
이 3가지 중 대표님의 일과 관계된 사항은 “임차인의 확정일자의 취득”으로 보입니다.
대표님이 중개한 이번 건의 임차인은 확정일자가 매우 중요한 상황이었던 것으로 보입니다.
 
이번 사건에서 임차인의 확정일자가 중요한 이유가 있습니다.
해당 주택이 경매로 넘어가면 임차인이 받을 수 있는 금액에 그 이유가 있습니다.

두 번째로 경매 진행 시 임차인이 받을 수 있는 금액에 대한 배당 순서를 살펴보겠습니다.

이제 남은 사람은 두 사람입니다.

순위를 보면 2018년 6월 13일 자로 가압류 3억 원과
2018년 6월 12일 전입신고, 2018년 7월 12일에 확정일자를 받은 
임차인 보증금 1억 5천만 원이 남습니다.
 
이 두 사람의 순위를 정해 봅시다. 등기상으로는 가압류만 있겠지요. 마치 가압류가 임차인의 확정일자에 의한 우선변제 발생일인 2018년 7월 12일보다 빠르게 보일 수 있을 겁니다.
 
그러나 가압류는 채권입니다. 임차인의 확정일자에 의한 우선변제권은 물권화 되어 있는 경우입니다. 
따라서 가압류와 임차인은 동 순위로서 평등 배당을 받게 됩니다.

남은 금액이 1억 7천만 원입니다.

가압류는 1억 7천만 원 중에서 3분의 2에 해당하는 1억 1천3백만 원을 배당받고 
임차인은 나머지 5천7백만 원를 배당받게 됩니다.
임차인이 9천3백만 원 배당받지 못하고 후순위로서 대항력도 없기 때문에 
낙찰자에게 주택을 인도해야 할 겁니다.
 
1억 원 상당을 손해 보는 임차인은 
자신의 실수보다는 그 책임이 누군가에 있다고 생각을 가졌을 것입니다.

개업 공인중개사님 입장에서는 임대차 계약을 체결한 후, 임차인이 확정일자를 받도록 해야 하고 그 과정에 관여한 근거가 있어야 책임 면제가 될 겁니다.
 
임차인에게 확정일자를 반드시 받아야 한다고 말 한 사실을 
확인서로 문서화해야 한다는 겁니다.
 
확정일자를 받아야 한다는 주의를 구두로 강력하게 해도 증거가 없다면 어떻게 될까요? 
임차인이 그런 말을 들은 적 없다고 대응한다면 그 책임은 결국 개업 공인중개사님 몫이 될 겁니다.
 
잘 마무리되시기를 바랍니다.

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