개업 공인중개사님 질문
 
안녕하십니까?
지비다 상담소 Q&A에서 중개실무 관련 정보를 많이 얻고 있는 송파에서 
중개업을 하고 있는 개업 공인중개사입니다.
 
며칠 전, 식당을 하시는 사장님이 저희 사무소에 찾아오셨습니다.
5년 전부터 식당을 운영했는데 최근 건물주로부터 식당을 비우라는 통지를 
받았다고 합니다.
계약기간은 아직 2개월이나 남아 있는 상태였습니다.
 
사장님은 임대차기간이 끝나기 3개월 전에서 임대차 종료 시까지의 
권리금을 받고 싶어 하셨습니다.
 
하지만 권리금을 받으려면 새로운 임차인이 들어와야 했습니다. 
사장님은 어렵게 새 임차인을 구해 임대차 계약을 체결해 달라고 요청했습니다.
그런데 갑자기 건물주가 그렇게 할 수 없다며 거절했다는 겁니다.
 
건물주는 식당 임차인이 나간 후, 1년 6개월 정도 식당 자리를 비워 둘 거라 
말했습니다. 
그러면서 가게를 비워 둘 경우엔 권리금을 인정하지 않아도 된다고 했습니다. 
 
이 내용을 가지고 여러 곳에 문의를 했는데 정확한 답을 얻지 못해서
결국 지비다 상담소를 찾게 되었습니다.
 
요약
1)  임대인이 임차인이 가게를 비워주고 나간다.
2)  그 이후 1년 6개월을 공실로 둔다.
 
이럴 경우 식당 임차인은 정말 권리금 받고 나가는 것을 인정받지 못하는 지요?
지비다 상담소의 도움을 청해 봅니다.

지비다 상담소 의견
 
우선, 상가건물 임대차 보호법(이하에서는 ‘상가법’이라 합니다) 
구조를 알아보겠습니다.

임차인의 권리금 문제에 대하여 
2015년 5월 13일부터 아래와 같은 5가지 조문이 상가법에 만들어졌습니다.
(법시행과 관련된 부칙 규정에서는 공포 시부터 시행일로 규정하고 있습니다.)

대표님이 주신 질문에 대한 사항은 [상가법 ‘제10조의 4’ 조문]으로 보입니다.
(※상가법 권리금 규정의 시행은 2015년 5월 13일입니다. 상가법 제14조의 4 ‘권리금 회수 기회의 보호’ 규정은 부칙 제3조에서 “이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다” 라고 규정하고 있습니다. 따라서 이하 보게 될 권리금 회수 기회 보장 조문은 2015년 5월 13일 당시 존속 중인 임대차도 적용되고 있음을 알려드립니다.)

상가법 제10조의 4 조문 제1항에 
임차인이 권리금을 받고 나가는 기간에 대한 규정이 있습니다.

임차인이 권리금을 받고 나가는 걸 방해해서는 안 되는 행위로써
4가지를 규정하고 있는데 오늘 질문과 관련된 것은 4가지 중 마지막 호에 
해당하는 제4호 규정입니다.

[조문 정리]

임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절한다면 임차인이 권리금을 받고 나가는 것을 방해한다는 뜻으로 보겠다는 겁니다.

반대로 해석해 봅시다.
 
"정당한 사유가 없는 경우"  →  방해하지 말라는 뜻이라면 
"정당한 사유가 있는 경우"  →  인정할 수 있다는 말일까요?
 
어느 부분이 정당한 사유에 해당하는지 어떻게 알 수 있을까요?

상가법 제10조의 4 제2항 제3호에
[임대차 목적물인 상가건물을 ‘1년 6개월’ 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우]
라고 규정하고 있습니다.

오늘 주신 질문에 대한 답을 얻기 위해서 상기 조문 내용을 분석해 보도록 하겠습니다.

이때  [1년 6개월] 기간에서 의견이 분분한 이유는 뭘까요?

법조문에서 “사용하지 아니한 경우”의 “~한”은 과거형입니다.
 즉, 과거에 일어난 일로 보는 거죠. 먼저 과거시점으로 해석해 보겠습니다.
 
임차인이 보는 해석 : 
기간 만료일을 기준으로 1년 6개월 동안 가게를 영리 목적으로 사용하지 않는다면
나가면서 권리금을 받고 나갈 수 있다고 해석한다.

임대인이 보는 해석 : 
빈 가게를 권리금을 받고 나가게 할 수 없다는 것으로 해석한다.

즉, 1년 6개월 동안 비영리로 둔 가게를 상권 키우기에 아무 노력도 하지 않은 
임차인이 권리금을 받는 걸 인정하지 않아도 된다고 본 겁니다.
 
하지만 이는 곧,
임차인이 자신의 가게를 1년 6개월 동안 공실로 둔 경우가 아니라면 
권리금을 받고 나갈 수 있다고 해석될 수도 있겠죠. 
 
그런데 조문 단어를 “한”이라는 과거 시제로 쓰다 보니
문맥 해석상 임차인이 영업목적 아닌 공간으로 1년 6개월을 사용한 것으로 해석되는 겁니다.

이를 문맥에 맞게 재구성해보겠습니다.
[~한] 에서 [~할]로 수정되어야 구성체계나 문맥상 해석상 앞뒤가 맞을 겁니다.

[임대차 목적물인 상가건물을 ‘1년 6개월’ 이상 영리 목적으로 사용하지 아니할 경우]

임차인이 권리금을 받고 나가는 것에 대해서 임대인이 인정하지 않을 정당한 이유 :
임대차 기간이 끝나고 임차인이 나가면 임대인이 그 공간을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 
않을 경우, 임차인이 권리금을 받고 나가는 것을 인정하지 않을 권리가 있다고 해석될 수 있습니다.
 
“한”과 “할”의 단어 하나가 이렇게 다른 해석이 가능해지는 겁니다.
 
지비다 연구소에서 알아본 결과로는
상가법 제10조의 4 조문 제2항 제3호를 입법한 입법자의 입법취지는 
원래는 “할”이었는데 “한”으로 조문 문장이 작성된 가능성도 있다고 합니다.
 
 이런 문제로 법정까지 가게 되면 법을 입법취지까지 주장하는 측과
법적 안정성을 들어 법조문을 그대로 해석하여야 한다는 측의 논리 공방이 있을 것으로 보입니다. 
이 부분을 입법자가 수정하지 않으면 대법원 최종 판단으로 해결될 것으로 보입니다.
 
대표님 하시는 일에 건승을 기원합니다.
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