상속을 통해 매도자가 소유권을 취득했을 때 주의사항
 
다수의 상속인이 있을 때 모두 등기가 되지 않고 상속인들 중 한 사람 앞으로만 등기가 될 경우, 그 등기가 유효한 물권변동이 되기 위해선 나머지 사람들의 의사가 매우 중요합니다.
 
나머지 상속인들이 합의를 통해 자신들의 상속분을 한 사람 앞으로 등기했는지
그 여부를 확인해야 합니다.
 
우리 민법 제1013조 ‘협의에 의한 분할’ 조문 제1항에서는 
“공동상속인은 언제든지 그 협의에 의하여 상속재산을 분할할 수 있다”
라고 규정하고 있습니다.

협의에 분할금지 약정이 없는 한, 상속인들의 협의 하에 한 사람에게 소유권 이전을
등기할 수 있다는 겁니다.
이것을 [권원 분석]이라고 합니다.
 
개업 공인중개사가 ‘권원 분석’까지 하는 의무규정은 공인중개사법상으로는 보이지 않습니다.
하지만 관련 규정과 판례를 넓게 해석해 보면 부동산 전문가로서 ‘권원 분석’ 의무가 
필요한 경우, 의무가 있다고도 해석될 여지는 충분합니다.

개업 공인중개사님 질문
 
대전에서 중개업을 하고 있는 10년 차 개업 공인중개사입니다.
최근 다가구주택 15억 원 거래를 성사시켰습니다.
 
그런데 매도자 측에서 자신의 상속분에 대하여 매수자를 상대로 소송을 제기하면서 문제가 생겼습니다.
부연설명을 해 드리면 부동산 등기 사항 증명서상 소유자는 A 단독이었고,
소유권 취득일은 2016년 2월 8일이었으며 등기원인이 상속이었습니다.
 
그래서 아무런 의심 없이 등기부상 소유자인 A와 매수자 B와의 매매계약을 체결하도록 주선했습니다. 
등기까지 마치고 한 달 정도 지나서 매수자 측으로부터 급한 전화가 왔습니다.
 
매도자 측 A의 동생이 매수자 자신이 취득한 부동산 소유권 이전등기 “2분의 1” 지분이 
무효라는 소송을 제기한 것이었다고 합니다. 
 
계약서 작성할 때 등기상 소유자인 A의 소유권 확인 이외에도
A가 소유권 취득을 상속으로 한 경우에는 그 상속 부분까지 확인해야 하나요?
 
이럴 경우 개업 공인중개사가 부담하는 부분이 있을지 궁급합니다.

지비다 상담소 의견
 
대표님이 매우 어려운 문제를 만난 것 같습니다.
이 문제는 개업 공인중개사가 부동산 거래를 중개하면서 당사자를 확인하는 부분에서 
어디까지 확인해야 할 지 알아보는 문제로 보입니다.
 
먼저 이 문제에 대한 상속제도를 살펴보고자 합니다.
 
상속은 피상속인이 사망하면 피상속인이 소유한 부동산은 그 즉시 상속인들에게 넘어갑니다. 

민법 제997조 ‘상속개시의 원인’ 조문에서 “상속은 사망으로 인하여 개시된다”라고 규정하고
이런 상속에 의한 물권변동은 등기하지 안 해도 된다는 민법 제187조 규정에 근거합니다.
 
그런데 항상 문제는 상속인들이 다수일 때 발생합니다.
다수의 상속인이 있을 때 모두 등기가 되지 않고 상속인들 중 한 사람 앞으로만 등기가 될 경우, 그 등기가 유효한 물권변동이 되기 위해선 나머지 사람들의 의사가 매우 중요합니다.
 
나머지 상속인들이 자신의 상속분을 한 사람 앞으로 등기하도록 합의한 게 사실인지 
확인해야 합니다.

상속인들에게 분할금지 약정이 없는 한, 
상속인들은 협의를 통해 한 사람에게 소유권을 이전하여 등기할 수 있습니다. 

그런데 한 사람 앞으로 상속등기가 된 원인이 다른 사람을 속이거나 서류를 위조한 거라면 나머지 사람들은 그 등기한 사람을 상대로 민법  제999조 ‘상속회복청구권’ 조문 제1항 “상속권이 참칭상속권자로 인하여 침해된 때에는 상속권자 또는 그 법정대리인은 상속회복의 소를 제기할 수 있다”를 근거로 자신의 지분만큼의 등기를 말소하라고 소송을 제기할 수 있습니다.

위 판결을 그냥 하나의 “상속에 관련된 판례”라고 지나치기엔 매우 중차대한 사안입니다. 
대표님이 중개하신 부동산 사건도 이와 같은 문제를 소흘히 하여 일어난 일이라고 볼 수 있을 겁니다.

그렇다면 이럴 경우에 개업 공인중개사는 어디까지 확인해 봐야 할까요?

[공인중개사법상 확인의무사항]
 
1. 제25조 ‘중개대상물의 확인ㆍ설명’ 제1항 : 
“개업 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산 종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다”라고 규정하고서, 제1호에, “당해 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계”라고 규정.
 
2. 시행령 제21조 ‘중개대상물의 확인ㆍ설명’ 조문 제1항 :
“법 제25조 제1항의 규정에 따라 개업 공인중개사가 확인ㆍ설명하여야 하는 사항은 다음 각 호와 같다”라고 규정하고서, 제2호에서, “소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항”라고 규정.
 
3. 제25조의 2 ‘소유자 등의 확인’ 조문 :  
“개업 공인중개사는 중개업무의 수행을 위하여 필요한 경우에는 중개의뢰인에게 주민등록증 등 신분을 확인할 수 있는 증표를 제시할 것을 요구할 수 있다”라고 규정.

이들 조문과 판례를 문언 그대로 해석하면 개업 공인중개사는 등기상 권리자의 진정성만 
조사할 의무가 있습니다.
등기원인에 따라 상속인 경우, 그 상속인들의 협의사항까지 확인해야 하는지 의문이 들 수도 있습니다.
 
하지만 부동산 전문가인 개업 공인중개사라면 그 정도는 알아야 합니다.
상속인들이 진짜로 한 사람 앞으로 등기한 것에 동의했는지 확인해야 하는 의무가 있습니다. 
 
상속인들이 협의해서 상속재산을 처리했다면 세무서에 상속 신고한 사항이 있을 겁니다.
이런 서류를 보면 쉽게 그 여부를 판단할 수도 있다고 주장되는 부분도 있을 수 있습니다.
 
그래서 이 사건은 어떻게 추후 진행되는지에 대하여 
직접 지비다 상담소에 문의하여 주시면 함께 고민하겠습니다.

[결론]

소유권 취득원인이 상속 :
상속 당시 모든 상속인들 앞으로 등기가 되어 있지 않을 경우에는
반드시 나머지 상속인들로부터 확인서를 받아야 문제가 발생하지 않을 것으로 사료됩니다.
 

지비다 상담소는 8만 7천 개업 공인중개사님들의 중개실무 안전을 위해 상담소를 운영하고 있습니다. 상담소에 직접 질문을 올려 주시거나 전화 주시면 바로 상담을 해 드리도록 하겠습니다. 
 
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중개실무에서 많은 도움이 될 수 있을 것입니다.

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