고객님 질문
 
안녕하십니까?
지난번 교환계약에서 보충금에 대해서 질문했던 개업 공인중개사입니다.
 
지금 다가구 소유자가 토지 가격이 부풀려졌다고 이의를 제기하고 있는데요.
이해를 돕기 위해 해당 교환 사건의 개요를 다시 설명하겠습니다.
 
다가구는 시세 12억 원이고 대출은 4억 원 있고 전세보증금은 4억 원입니다.
지방토지는 시세 10억 원이고 대출이 5억 원 있습니다.
 
다가구 소유자가 토지 소유자에게 1억 원을 보충금으로 지급하기로 하고
다가구와 토지를 바꾸기로 한 것입니다.
 
그런데 나중에 알아보니 토지 가격은 시세가 6억 원 정도 밖에 되지 않는다며
A다가구 소유자가 교환계약 무효를 주장하고 있습니다.
 
이 문제를 어떻게 해결해야 할까요?

지비다 상담소 
 
토지소유자가 토지 시가를 높여 부르는 경우의 문제를 
일반적인 측면에서 먼저 보겠습니다.
 
사실 B토지소유자 입장에서는 A의 다가구의 실제 시세를 알아보는 것이 
어렵지 않습니다.
반면 A다가구 소유자는 B의 토지 시세를 확인하는 게 매우 어렵습니다.

그래서 계약하고 나서 A다가구 소유자가 B토지 시세를 확인한 후,
B가 가격을 너무 높이 불렀다고 주장하는 문제가 발생될 수 있습니다.

먼저 이와 관련하여 조문과 판례 몇 가지를 보겠습니다.

B토지 가격이 터무니없이 부풀려져 있는 경우,
A다가구 소유자 입장에서는 민법 제104조를 이유로 계약이 무효라고 주장하고 싶을 겁니다.
 
다음 판례를 보고자 합니다.
일반적으로 교환계약을 체결하려는 당사자의 심리에 대한 대법원의 판단입니다.

판례에서는 민법 제104조를 적용하기 위한 요건으로 
아래와 같이 판시하고 있습니다.
 
“민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 
객관적으로는 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고
주관적으로는 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 
이루어진 경우에 성립한다.

약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데 그 목적이 있다. 피해 당사자가 궁박, 경솔 또는 무경험의 상태에 있었다고 하더라도 그 상대방 당사자에게 위와 같은 
피해 당사자 측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의가 없었다면 불공정 
법률행위는 성립하지 않는다”

다음 상황도 살펴보겠습니다.

먼저 민법 제750조 불법행위 책임에 대한 조문을 확인해 보고자 합니다.

“고의 또는 과실로 인하여 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다”
라고 규정하고 있습니다.

이 판례에서도 교환계약 당사자들이 서로 유리한 조건으로 교환계약을 체결하려는 
이해상반된 관계를 인정했습니다.
그래서 토지 가격을 고가로 평가했다고 해서 불법행위를 구성한 것으로 보지 않습니다.

 즉, 부동산 교환 거래는 각자 책임이 원칙임을 판시하고 있습니다.

 
이런 분쟁을 사전에 예방하기 위해서는 다음과 같은 특약사항이 필요합니다.

이런 특약사항을 정해두고 계약을 체결하면 교환계약에서 가격 문제에 대한 분쟁은 없을 겁니다.
 
대표님의 건승을 기원합니다.
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