개업 공인중개사와 의뢰인간의 약정에 의해 수수료를 받는 [순가중개]에 대하여 알아보겠습니다.
 
개업 공인중개사가 중개를 할 수 있는 중개대상물은 공인중개사법 제3조와 동법 시행령에
근거하면 4개로 압축됩니다.

 ①토지
 ②건축물 그 밖의 토지의 정착물
 ③입목에 관한 법률에 따른 입목
 ④공장 및 광업재단 저당법에 따른 공장 재단 및 광업재단

이 4가지에 해당하지 않은 6가지가 문제가 된다.

 ①권리금
 ②세차장 구조물
 ③물딱지 상태의 입주권
 ④분양대행
 ⑤경매컨설팅
 ⑥일반 컨설팅

법과 대법원 판례를 근거로 순가중개계약이 가능한지 정확하게 알고
중개실무에서 적용해야 합니다.

오늘은 개업 공인중개사 업무 중 순가 중개 계약이 가능한 것을 알아보고자 합니다.
먼저 중개 계약과 거래계약을 구분하겠습니다.

우리가 알아야 할 것은 바로 중개 계약입니다.

[공인중개사법 제22조에서 규정하는 일반 중개 계약]
“중개의뢰인은 중개 의뢰 내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우에는 개업 공인중개사에게 일정 사항을 기재한 일반 중개계약서의 작성을 요청할 수 있다”라고 규정.

일반 중개계약서에 기재하는 사항  ▶▶▶
중개대상물의 위치 및 규모, 거래 예정 가격, 거래 예정 가격에 대하여 제32조의 규정에 의하여 정한 중개보수, 그 밖에 개업 공인중개사와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항 4가지를 규정하고 있습니다.
 
일반 중개 계약을 체결할 수 있는 사람은 의뢰인입니다.
개업 공인중개사 입장에서는 의뢰인에게 일반 중개 계약 체결을 요청할 근거조문이 명백하게 없습니다.
 
[공인중개사법 제23조 제1항에서 규정하는 전속중개 계약]
“중개의뢰인은 중개대상물의 중개를 의뢰함에 있어서 특정한 개업 공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에 한하여 당해 중개대상물을 중개하도록 하는 계약을 체결할 수 있다”라고 규정하고 있습니다.
 
일반 중개 계약을 체결하자고 할 수 있는 주체는 의뢰인입니다.
전속중개 계약 체결 역시, 주체는 의뢰인임이 법조문상 명백합니다.

이때 실무에서 개업 공인중개사가 의뢰인에게 전속중개 계약 체결을 요청할 수 있는지 궁금하실 겁니다. 실무에선 때때로 개업 공인중개사의 요청에 의해 전속중개 계약이 체결되고 중개가 진행되는 경우도 있습니다.
 
법조문을 그대로 해석하면 개업 공인중개사가 의뢰인에게 전속중개 계약을 체결하자고 하는 것은
<청약의 유인>이 될 것입니다.
 
의뢰인이 개업 공인중개사의 <청약의 유인>에 근거하여 전속중개 계약 체결을 청약하면,
개업 공인중개사가 승낙을 하는 것으로 보아야 법해석상 맞을 것입니다.
 
실무에서는 대부분 중개 계약은 일반 중개 계약의 형태로 이루어지고 있습니다.
매도자 입장에서는 특정 중개업자에게만 맡기게 되면  거래가 늦어지거나 낮은 가격에 거래가
될 염려 때문에 일반 중개 계약을 선호하고 있습니다.

그렇다면 <순가중개계약>이란 무엇일까요?  

통상적으로 중개 계약은 법정 수수료만 받아야 합니다.
그 이상 초과로 받은 부분은 무효가 되어 의뢰인에게 반환해야 합니다.
 
그러나 <순가중개계약>이 가능한 업무에 대해서는
공인중개사법상 법정수수료 규정이 적용되지 않아 당사자간 합의 후,  수수료를 받을 수 있습니다.
 
이런 면에서 보면 <순가중개계약>은 개업 공인중개사에게는 수수료 측면에서 매우 의미가
있을 수 있습니다.

이제 <순가중개계약>이 가능한 업무를 알아보겠습니다.

1. 권리금  

권리금은 중개대상물에 해당하지 않기 때문에 권리금 양도양수에 따른 수수료 약정은 당사자간의 합의에 의해 수수할 수 있다는 것입니다.
 
그렇다면 중개대상물만 아니면 ‘순가중개계약’이 가능하다고 보아야 할 것인가?  
원칙적으론 가능하지만 예외적인 사항으로 인한 제한이 있을 수도 있습니다.

2. 세차장 구조물을 양도양수 중개

세차장 구조물은 민법상 부동산인 토지의 정착물이 아니라고 판시하고 있습니다.
민법상 부동산 제99조 제1항에서 “토지 및 그 정착물은 부동산이다”라고 규정하고 있습니다.
 
토지는 당연히 독립된 부동산이지만 그 정착물은 모두 부동산이 되는 것이 아니고
일부는 부동산이고 일부는 토지입니다.

정착물이 부동산이 되기 위해서는 토지와 별개로 독립된 거래의 대상이 되어야 합니다.
그 정착물의 대표주자가 건축물입니다.

건축법상 건축물이 되기 위해선 [지붕과 기둥 또는 벽]이 있어야 합니다.
이를 조합하면 지붕과 기둥이 있든지, 지붕과 벽이 있든지,
지붕과 기둥 그리고 벽도 있어야 합니다.

지붕이 없으면 건축물로 보지 않습니다.

3. 입주권

분양권 중개인 경우에는 특별히 주의해야 합니다.

물딱지라 하여도
“특정 동·호수에 대하여 피분양자가 선정되거나 분양계약이 체결되지는 아니하였다고 하더라도, 장차 예정된 동·호수의 추첨이 분양 대상으로 정하여져 있는 세대” 인 경우는 중개대상물로 보고 있습니다.



4. 분양대행

5. 경매 컨설팅

경매컨설팅 업무에서는 매수신청 대리권이 있는 경우와 없는 경우로 구분해야 합니다.
매수신청 대리권이 있는 경우는 수수료 규정이 있습니다.

반면  매수신청 대리권이 없는 경우, 개업 공인중개사가 수행하는 권리분석 및 취득 알선 관련 수수료 규정은 법문에 명확하게 적혀 있지 않습니다.
이것을 오인해서 마음대로 받는다고 할 수는 없을 겁니다.

그래서 경매컨설팅인 경우는 순가중개계약으로 가는 것보다는 법정 수수료를 지키면서 수수하는 것이 좋을 것 같다는 의견을 붙입니다.


6. 일반 컨설팅

개업 공인중개사가 법인 양도양수를 중개 알선하고 수수료를 받을 수 있는지 여부에 대한 판례를  
보겠습니다.

이 글이 개업 공인중개사님들 중개실무에 조금이나마 도움이 되기를 바랍니다.
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