부동산컨설팅 업무절차 및 세부내용

 

 

1.개발 환경 분석

 

사업대상지의 개발가능성을 검토하기 위한 기초분석으로서 각종 지표를 통해 사업대상지의 개발여건을 분석함

 

(1) 도시환경 분석

▲ 도시구조특성분석

- 각 도시의 도시공간구조 속에서 사업대상지의 위계를 분석하여 향후발전방향을 예측 함

▲ 생활권 특성 분석

- 사업대상지의 인근 생활권 특성 및 세력권을 분석

▲ 지리적 특성분석

- 사업대상지의 지리적 특성요인을 검토하여 지형, 지세 등에 의한 상권분리요인을 분석

- 사업대상지의 부지여건특성을 분석하여 향후 사업지의 건축계획에 활용

 

(2) 인문사회 환경 분석

▲ 인문환경분석

- 사업대상지내 도시의 인구/가구 규모, 연령별 인구구조 분석 및 전망

- 주택유형별 현황 및 향후 전망 추세의 분석

- 사업대상지내 도시의 유동인구 흐름변화 분석

▲ 경제 환경 분석

- 사업대상지내 자치구의 주요 산업지역 및 산업현황분석

- 주요 관공서, 업무빌딩, 상업시설, 스포츠/레져, 문화시설, 기타시설 등을 분석하여 사업 지 개발에 참조

- 사업대상지내 자치구의 조세부담액, 자가용 보유비율 등을 분석하여 개발 잠재력을 추정

- 기타 사회/경제적 요인이 사업대상지에 미치는 영향을 분석

▲ 사회/문화적 여건 분석

- 사업대상지의 자치구 및 인근지역의 사회/문화적 여건분석을 통한 사업지내 개발 가능한 사회/문화시설의 개발 타당성을 분석함

 

(3) 접근성 분석

▲ 광역접근성 분석

- 사업대상지와 타 지역을 연결하는 철도(지하철), 버스노선 등에 대한 분석을 통해 사업대상지의 광역상권 전개 가능성을 분석함

▲ 미시접근성 분석

- 주변지역에서 사업대상지까지의 보행동선을 분석하여 건축계획 시 시설물개발 및 업종별 위치선정에 반영함

 

(4) 교통 환경 분석

- 도시별 광역권 교통흐름도 분석

- 대중교통 및 기타 교통수단 등 광역적 교통현황분석

- 사업대상지의 인근 교통 접근 흐름의 분석

 

(5) 상위계획 및 법규 검토

▲ 개발관련 상위계획 검토

- 각 자치단체의 도시기본계획

- 도시개발사업 계획/교통시설계획

- 개발관련 법규 검토

- 국토이용관리법, 도시계획법, 건축법, 세법 등

- 개발계획 관련한 해당법규(관광관련법, 주택건설 촉진법, 택지개발촉진법 등)

 

2. 경쟁 구조 분석

 

상권구조 분석 및 시설별/업태별 경쟁구조 분석을 통해 사업대상지에 도입 가능한 시설 선정 및 향후 개발전략 도출의 기초자료로 활용

 

(1) 상권구조 분석

▲ 유동객 특성, 업종분포 등 상권구조분석을 통해서 사업지의 특성을 분석/전망

▲ 사업대상 지와 경쟁관계가 형성될 것으로 보이는 현재, 잠재상권의 특성을 분석

▲ 각 시설별 수요/공급 현황을 개괄적으로 분석하여 각 시설별 경쟁구조분석 시 기초 자료로 활용

 

(2) 시설별 경쟁구조 분석

▲ 사업대상지가 속한 상권 및 경쟁상권내 주요 시설의 특성을 집중 분석하여 향후 시설개발 가능성 분석 시 기초자료로 활용

▲ 사업대상지 주변의 시설 경쟁현황 및 향후 개발계획 분석을 통해 사업대상지와의 경쟁 / 보완 가능성을 분석

 

(3) 업태별 경쟁구조 분석

▲ 개발 가능한 업태의 현황 및 전망 / 업태별 경쟁구조 분석을 통해 사업대상지 도입 업종 선정 및 마케팅전략 수립 시 기초자료로 활용

 

3.marcket research

 

마켓리서치 결과는 상권 내 소비자의 수요(Needs) 및 상권규모, 라이프 스타일 등 수요추정과 상권의 개량분석 그리고 마케팅전략 수립을 위한 기초 데이터로 활용하며 부동산컨설팅에서 가장 많이 사용하는 조사방법은 C.S.T(Customer Spotting Technique)와 주민설문을 가장 많이 사용

 

(1) 조사 설계

▲ 조사내용, 조사지역, 설문 부수 확정

 

(2) 조사방법

▲ C.S.T(Customer Spotting Technique)

사업대상지 인근 또는 경쟁시설의 일정지점에서 통행 객을 대상으로 설문조사

- 상권범위, 소비자 needs, 계획 지이용 빈도 등 조사

▲ 주민설문조사

사업대상지의 상권내 거주자를 대상으로 1:1 방문조사 실시

- 소비자의 needs, 소득수준, 소비패턴, 계획지이용도 등 조사

▲ F.G.I(Focus Group Interview)

각 시설별 분야별 전문가를 한 자리에 모아 사업대상지의 제반조건 및 개발가능 시설에 대한 자유토론을 통해 전문가의 의견을 반영

▲ 유관인 조사(부동산전문가 인터뷰)

사업대상지 인근지역 소재 부동산전문가(공인중개사 등)를 대상으로 실시

- 사업대상지 임대가능성, 예상임대가, 임대수요자 성향, 수요 등 조사

 

(3) 자료처리 및 분석

▲ 자료처리 및 분석 : SPSS, SAS 등을 통한 자료의 분석

 

4.유사 사례 분석

 

입지여건, 개발 Concept, 운영특성 등 주요 개발 FACTOR의 평가를 통해 도출된 성공/실패요인 분석

 

(1) 국내 선행개발사례 분석

▲ 선행개발사례를 선정하여 개발배경, 특성