(2) 외국 선행개발사례 분석

▲ 선진국의 업종, 업태 간 개발사례를 분석

▲ 부지개발사례의 장단점을 분석하여 개발 시행착오를 최소화

5. 개발 전략 분석

개발환경 분석, 경쟁구조분석, Market Research, 유사사례 분석 등을 통해 도출된 전략적 시사점을 SWOT분석을 적용하여 도입시설 설정, 개발방향의 도출, 개발 컨셉의 설정 등을 실시하여 향후 건축계획 및 마케팅 계획의 기본방향으로 활용

(1) SWOT 분석

▲ 분석목적

- 앞서 분석한 개발환경 분석, 경쟁구조분석, 마켓리서치, 유사사례분석을 종합하여 계획 지 도입시설 및 개발 컨셉 설정의 기본방향을 도출

▲ 분석내용

- Strength : 사업대상지 개발 시 장점요인을 분석하여 적극적으로 활용 할 수 있는 개발전략 제시

- Waekness : 사업대상지 개발 시 내재된 부정적 요인을 분석하여 극복 할 수 있는 개발전략 제시

- Opportunity : 사업대상지 개발 시 긍정적으로 작용할 수 있는 요인을 분석하여 최대한 활용하는 전략 제시

-Threat : 사업대상지 개발에 불리한 요인으로 작용할 수 있는 요인을 분석하여 이에 대처할 수 있는 전략 제시

(2) 도입시설 Screening

- 위의 SWOT 분석을 통한 전략적 시사점과 시설 개발시 주요개발 Factor에 대한 Matrix 평가를 통해 시설도입 타당성을 검토

(3) 개발방향 설정

- SWOT분석 결과 도출된 기본방향과 도입시설별 특성을 종합 분석하여 타 시설과의 연계 또는 차별화하여 수익성을 극대화 할 수 있는 개발방향을 도출

(4) 개발 컨셉설정

- 계획 지 개발방향에 부합하는 방향으로 개발테마를 도출하고 이를 전제로 주요 개발 환경 요인을 Factor Matrix 후 계획지의 목표 Target, Positioning을 도출하여 계획지 개발 Concept 도출

6. 건축 계획 수립

앞서 개발전략 수립 시 도출된 도입시설 및 개발 컨셉을 토대로 적정면적 산출 및 시설배치(MD) 계획을 수립 후 이를 토대로 구체적인 건축계획을 수립

(1) 적정규모 산출 및 SPACE PROGRAM

▲ 적정규모 산출(공간수요 추정)

- 기존 공급/수요 자료와 설문조사 자료에 각종 분석 기법을 이용하여, 입지측면, 공공측면, 경쟁측면, 수요측면, 사업성측면 등 고려 가능한 제반요소에 대한 검토를 통해 전략적 규모를 산출하여 사업대상지의 적정수요, 개발가능 용도 및 규모를 추정함.

- 분석방법은 일반적으로 수정 허프모델, 라일리모델, 중력모델, 다중회귀모델 등 계량모형과 사례비교법, 델파이기법 등 정성적 접근을 혼합하여 사용하고 있으며, 이외에도 적산법, 원단위법, 화이트모델, 중심지이론 등 시설과 지역의 특성에 따라 다양한 방법이 이용되고 있음.

▲ Space Program

- 위의 방법을 이용하여 추정한 시설별 수요추정 결과와 산출규모의 경제성, 사업성 등을 고려하여 사업대상지 도입가능시설의 용도별 적정 개발규모를 제시함

(2) MD(Merchandising) Plan

▲ MD Concept

- Market 기본조사, 상업 Potential 분석에서 도출된 주요 Factor를 고려하여 시설 활성화 및 향후 성공적인 공간 마케팅 전략을 위한 MD 테마 및 MD 컨셉을 설정

▲ MD Plan

- MD 컨셉과 일치하는 방향으로 시설별 특성, 동선체계, 임대가 수준, 이용자 편의 등을 종합적으로 분석하여 시설별, 층별 이미지 및 시설별 위치 등을 결정

(3) 건축계획

- 수요추정을 통해 산출된 적정규모 및 MD Plan을 토대로 배치계획, 토지이용계획, 동선계획 등 실시

7. 마켓팅 전략 수립

성공적인 사업수행 및 사업성 제고를 위하여 체계적이고 효율적인 공간 판매전략 수립, 시행

(1) Target 전략

▲ 도입시설별 특성에 따라 판매대상을 설정하여 구체적 마케팅 활동 전개시지표로 사용

- 1차 Targeting : 도입시설 유형에 따라 추구효익(Benefit), 투자가치, 영업수익, 이용가치 등을 기초로 1차 목표고객설정

- 2차 Targeting : 거주지별, 소득별, 직업별 세분화를 통해 도입시설별 특성에 부합하는 집단을 설정

(2) 가격 전략

▲ 부동산 시장 동향 분석 및 주요 유사사례 분석하여 분양/임대가 지수 산정

- 투자자 특성별 : 대투자자, 중·소 투자자

- 업종별 : 유통, 레져, 전시, 업무, 숙박 등

- 위치별 : 대로변, 중로변, 후면 등

- 시설규모별 : 초대형, 대형, 중형, 소형

- 시설 층별 : 지상2층 이상, 지상 1층, 지하1층, 지하2층 이하 등

▲ 적정 분양/임대가

- 수요공급에 의한 시장 가격 반영

- 개발비를 분양/임대가 지수로 배분 후 작성

- 개발지의 장래 기대 가치를 현가로 환산하여 산정

(3) 홍보 전략

▲ 투자자 유치를 위한 단계별 홍보, 광고 및 EVENT 등 판매촉진 전략을 수립

- 홍보계획 : 홍보시기, 홍보매체, 홍보주기