임대기간이 종료되었는데도 집주인에게 전세보증금을 반환받지 못하는 깡통전세가 화두다. 집주인이 세입자의 보증금을 끼고 주택을 구입한 갭투자자일 경우 그 위험성이 커진다.  최근 많이 알려진 전세금반화보증보험을 제외하고 사전, 사후 대응할 수 있는 구체적인 방법을 알아 본다.

우선 더이상 임대차(전,월세등) 계약을 유지할 생각이 없다면 최소 계약만료 3개월전 통보하고 보증금 반환을 통보해야 한다.

가장 중요한 것은 사전소통, 의사전달이다.  임차인은 원칙적으로 계약종료시 보증금의 반환을 청구할 수 있는데, 사전에 아무런 의사소통이 없었다면 보증금반환 청구요건이 되지 않아 계약이 자동갱신 될 수 있다.<주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인이라면 계약이 묵시적으로 갱신된 경우라도 언제든지 계약을 해지할 수 있지만, 정작 해지의 효력은 그 통지일로부터 3개월이 지나야 발생한다. 그러므로 사전에 계약종료및 보증금반환통보를 하고 이를 되도록 내용증명 우편을 발송하는 방법으로 하는것이 좋다>

임차인은 자신이 주택임대차보호법상 적용대상(주거용건물) 임차인인지, 그렇다면 주택임대차보호법상 대항력(쫓겨나지 않을 권리)을 취득했고(주민등록 전입신고, 실제거주) 확정일자(돈 받을 권리)를 부여 받았는지 이를 유지하고 있는지도 확인해야 한다.

주민등록(전입신고), 확정일자 날짜도 살펴 봐야 한다.<주택임대차보호법상 대항력은 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음날 새벽0시부터 효력이 발생한다.> 간혹 최초 임대차계약에서 주민등록을 마치고 확정일자를 받았다가 수차례 계약갱신, 재계약등을 거치던 중 부득이한 사유로 일시 이사를 하거나, 주민등록을 이전하는 등으로 대항력을 상실하거나 대항력 취득일이 뒤로 밀리는 경우도 있다.

깡통전세 사태가 발생했을 때 보증금을 확보할 수 있는 집행가능 재산은 현실적으로 해당 주택밖에 없는 경우가 대다수다.  최악의 경우 경매를 통해 보증금 일부라도 회수해야 하는데, 그 때 대항력을 가지고 확정일자를 받아 뒀다면 우선적으로 보증금을 회수할 수 있다.

회수 가능성을 따져 보기 위해서는 결국 등기부등본(등기사항증명서)을 발급받아 자신의 대항력 발생일을 기준으로 권리의 선후관계를 따져봐야 한다.  또 깡통전셋집 소유자에 대한 채권자가 된 임차인이라면 , 집주인(채무자)의 다른 재산에 대해 강제집행해 보증금을 회수하는 방법도 있다. <보증금반환청구권에 대한 확정판결과 같은 집행권원을 받아야 한다=집행권원을 빠르게 확보해 두는 한편 그 전까지 별도의 가압류등의 보전조치를 취해두는 것도 필요하다>

이같은 조치는 사후 약방문에 불과한 것이므로  계약전 해당주택의 담보가치를 충분히 평가해 본인의 보증금이 충분히 담보되고 있는지 여부를 꼼꼼하게 살펴봐야 하며 무엇보다 집주인과의 원활한 소통도 중요하다.