상가는 포괄양도양수가 아닌 경우, 즉 임대사업자에서 임대사업자로 매매되는 경우라든지, 소유주이면서 장사를 한 사람이 장사를 할 사람과 매매를 할 경우 이외에는 매매대금에서 토지부분과 건물부분을 나눠서 건물부분의 매매가에 해당하는 금액의 10%를 부가세를 내야 합니다. 

매매계약 시점에서 부가세 별도라는 표현 내지는  건물부분, 토지부분 금액 산정및 부가세 금액 산정을 계약서 내용에서 빼먹는  경우가 있습니다.

대부분 임대사업자에서 임대사업자로 매매되는 경우가 많고, 일반사업자에서 임대사업자로 매매되는 경우가  별로 많지 않기 때문에 깜빡하는 경우가 많습니다.

임대사업자로 매수를 하려다가 갑자기  매수자 자신이 직접 장사를 하겠다고 나서면 낭패를 볼 수가 있습니다.

사전에 계약서 내용에 포괄양도양수임을 밝혀두어야 할 것입니다.

상가매매의 경우 반드시 부가세 별도라는 문구를 넣어야 하며, 부가세금액을 서로 명시를 하여야 합니다.

주의해야 합니다.

포괄양도양수가 되는지도 잘 체크해야 합니다. 

<좀 더 자세히 알려 드리겠습니다>

1. 포괄양수도는 사업에 사용되는 재화를 공급하는 과정에서 성립되는 조건으로, 사업체를 양수하는 쪽에서 사업체에 관한 자산뿐만 아니라 부채까지도 떠 안겠다는 약정으로 보시면 됩니다.  따라서 포괄양수도로 인해 양수자가 입게 될지도 모를 손실의 범위는 포괄양수도로 진행되는 사업장과 관련한 부분에 국한됩니다. 

2.포괄양수도 계약시 해당계약이 포괄양수도계약임을 표현하는 양식및 문구는 특정된 것이 없으므로 특약서에 "본 계약은 포괄양수도계약으로 진행한다." 정도면 무난하고, 그 최종적인 절차는 양도인이 사업자등록 말소를 들어 갈 때 매매계약서를 첨부하여 포괄양수도로 진행된 계약임을 밝히면 세무공무원이 세무서에 비치된 사업양도양수신고서를 작성하라고 내어 줍니다.  그 서식에 간단하게 기입하여 제출하시면 포괄양수도 절차는 마무리 됩니다.

3.부가세가 발생하지 않는 계약의 경우는 일반매매로 진행하셔야 하고, 부가세가 발생하는 계약의 경우에는 조건에 따라 포괄양수도로 진행이 가능한 경우와 그렇지 않은 경우가 있기 때문에 꼼꼼히 양당사자의 조건을 따지실 필요가 있고 만약 포괄양수도가 가능한 조건이라면 포괄양수도로 진행하는 것이 간결합니다.

4.포괄양수도가 가능한 계약의 형태인지 판단하는 것이 가장 중요합니다. 그리고 포괄양수도가 가능한 계약의 경우에는 양수자가 떠 안게될지도 모를 양도자의 부채문제를 정확하게 확인하는 작업이 필요합니다.

5.매수자가 사업자등록이 없으면 포괄양수도로 할 수 없습니다.  일반매매로 하여야 합니다.  일반매매인 경우 매도자가 간이과세자면 매수자로부터 건물분 중 상업용면적에 해당하는 부분에 대한 부가세를 별도로 받을 수 없고 계약서에 부가세별도라는 특약을 달 수 없습니다.

향후  매도자는 상업용면적에 해당하는 부분에 대한 부가세를 납부하여야 합니다.

6.근저당권 인수는 포괄양수도에 현재 부가세법상 문제가 되지 않습니다.  단, 매수자가 간이이든 일반이든 사업자등록을 하여야 포괄양수도가 됩니다.

7.포괄양수도가 성립하기 위해서는 과세유형이 같아야 하고(예외적으로 매도자 간이과세에서 매수자 일반과세로의 매매는 포괄양수도 가능함), 조건의 변경이 없어야 하고  사업전체를 양도양수해야 합니다.

(예)계약시에 매도자의 업종이 부동산신축판매업이고 매수인의 업종이 부동산임대업이라면 계약시에 매도자의 업종인 부동산신축판매업을 그대로 포괄양수한 다음  곧바로 매수인이 운영하고자 하는 부동산임대업으로 업종을 전환하는 방법으로 진행해야 합니다.