세대 기준으로 1주택을 보유한 사람이 세대 구성원에게 실제로 주택을 매각하면 양도세 비과세는 가능하다.

취득 자금에 대한 원천만 확실하다면 대학생인 자녀나 배우자에게 매각해도 된다.

그런데 여기서 주의해야 할 사항이 있다.

동일 세대 구성원에게 주택을 매각할 때는 주택을 추가적으로 구입해 일시적 2주택이 된 경우는 양도세 비과세가 되지 않는다.

일시적 2주택인 상황에서 제3자에게 기존주택을 신규주택 매입후 3년이내에 매각시 양도세가 비과세되는 것과 비교된다.

따라서 추가 주택을 구입하기 전에 1주택인 상황에서 세대 구성원에게 매각해야 비과세 된다는 것을 유념할 필요가 있다.

증여세를 줄일 목적으로 주택에 담보된 채무(은행대출)와 전세보증금등을 승계시키는 조건으로 증여하려는 이른바 부담부증여는

증여세의 과세표준이 줄어들기 때문에 증여세 부담은 상당히 감소하지만 증여하는 사람에게 양도세가 나온다.

부담부증여로 증여한 주택이 조정대상지역에 있고 2주택이거나 3주택이상인 상황이라면 양도세는 중과세된다.

보유기간에 대한 장기보유특별공제도 배제된다. 물론 세대기준으로 1주택인 경우 부담부증여는 양도세부담없이 증여세를 줄일수 있다. 

일시적 2주택인 상황에서 자녀에게 부담부증여를 할때 양도세비과세 효과를 볼 수 있는 경우도 있는데  2가지 요건을 충족해야만 한다.

1, 증여받는 자녀가 독립세대 요건(혼인했거나,만30세이상이거나, 직장생활하는 경우)을 갖추어야 한다.

2. 증여하기전에 세대를 분리해 실제로 부모와 별도로 거주해야 한다.

   다만 배우자는 세법상 스스로 독립세대 구성이 불가능하므로 주소를 옮겨 부담부증여를 하더라도 동일세대 구성원에게

   증여한 것으로 판단해 여전히 양도세는 부과된다.