㎡ → 평
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<15> 사기전에 반드시 측량
사업가인 K씨(50)의 부친은 지난 97년 묘지로 강원도 횡성군 소재 임야 1천5백평을 매입했다.그리고 자신이 죽으면 꼭 그자리에 묻어줄 것을 자식들에게 부탁했다.K씨는 유언대로 그 땅에 묻혔다.그러나 장사를 치른지 3년 후 문제가 생겼다.옆 땅의 주인인 S씨가 찾아와 묘지로 쓴 땅이 자신의 땅이라고 주장했다.
한참동안 실랑이를 벌인 끝에 땅을 직접 측량해보기로 했다.그런데 놀라운 결과가 나왔다.K씨와 S씨의 땅이 맞바뀌어 있었다.
K씨는 이제 와서 이장할 수도 없는 일이라고 판단해 S씨의 땅(묘지 부지)을 매입하기로 했다.그러나 약점을 잡은 S씨는 실제 거래가의 10배 이상을 요구했고 K씨는 그 요구를 들어줄 수밖에 없었다.K씨처럼 땅을 살 때 측량을 해보지 않아 큰 손해를 보는 사례가 비일비재하다.시골에선 이웃 땅을 침범하거나 땅이 뒤바뀐 경우가 많은데 측량에 대한 사전 지식없이 매입했다가 낭패를 보는 일이 흔하게 일어나고 있다.이같은 일이 일어나는 것은 우선 우리나라의 지적공부가 정확하지 않기 때문이다.우리가 사용하고 있는 지적공부는 일제강점시대에 만들어진 것이다.
택지개발 등에 의해 조성된 신도시의 경우 지적경계를 새롭게 좌표화해 오차가 거의 없는 편이지만 대부분 지역은 지적정리를 한지 수십년이 돼 지적경계의 정확성이 떨어진다.또 땅이 대물림되면서 경계를 잘못 알고 있는 경우도 많다.조상들이 경계와 관계없이 상황에 따라 서로 편의를 봐주면서 살다보니 나중에 문제가 발생하는 경우다.상황이 이럼에도 땅을 매입할 때 측량을 해보는 이들은 10분의 1정도에 불과하다.땅을 살 때 권리관계 확인보다 먼저 해야 할것이 측량이다.
<16> 땅은 겨울에 보라
주말농장 부지를 찾던 직장인 K씨(45)는 1999년 여름 강원도 홍천 소재 임야 2만평을 평당 2만원에 매입했다.무엇보다 숲이 우거진 아름다운 경관이 마음에 들어 선뜻 매입을 결정했다.경사도도 15도 미만으로 보여 개발에 문제가 없을 것으로 판단됐다.그러나 그해 겨울에 그 땅을 방문해 본 K씨는 아연실색했다.낙엽이 다 떨어지고 난 뒤 살펴보니 산의 경사도가 평균 60도를 넘었다.
이 정도면 개발은 엄두도 낼 수 없다.
부랴부랴 전문가에게 컨설팅을 받은 결과 개발 가능한 땅은 전체의 15%인 3천평에 불과했다.때문에 땅값은 평당 5천원 정도가 적정한 것으로 평가됐다.정확한 경사도를 파악못해 평당 1만5천원의 엄청난 손해를 보게 된 셈이다.K씨가 이같은 실수를 범한 것은 땅을 여름에 봤기 때문이다.땅 전문가들은 봄·여름·가을에 땅을 보는 것은 화장한 여자의 얼굴을 보는 것과 같다고 말한다.봄에는 꽃이,여름에는 무성한 나무잎이,가을에는 단풍이 있어 땅 모양과 경사도를 제대로 파악할 수 없다.
또 경관에 홀려 땅에 대한 판단이 흐려지게 된다.이에 반해 겨울에 땅을 보는 것은 막 잠자리에서 일어난 여자의 화장안한 얼굴을 보는 것이나 마찬가지다.앙상한 나뭇가지만 남아 있어 그 땅의 모양과 가능성을 제대로 파악할 수 있다.그래서 땅 전문가들은 땅을 보려면 겨울에 보라고 주문하다.특히 주거용 부동산을 고를 때는 가능하면 겨울을 선택하는 것이 좋다.쉽게 얼지않는 땅,눈이 빨리 녹는 땅은 사람이 살기 좋은 명당임에 틀림없다.이런 땅은 햇볕이 잘 들 뿐만 아니라 찬바람을 막아주는 구릉이나 산이 있어 살기에 적합하다.다만 겨울에 땅을 고르더라도 눈이 왔을 때 땅을 보는 것은 금물이다.눈도 일종의 화장이다.눈이 덮혀 있으면 땅의 경사도나 지형을 파악하기 어렵다.부동산 전문가들은 그러나 겨울에 땅을 볼 때는 어지간히 좋은 땅이 아니면 좋아 보이지 않는 만큼 눈높이를 조금 낮출 필요가 있다고 말한다.
<17> 교통망은 투자의 나침반
경기 이천에 사는 K씨는 지난 98년 사업을 하는 친구에게 돈 2천만원을 빌려줬다.그러나 이 친구의 회사는 외환위기 풍파를 이기지 못하고 부도를 내고 말았다.친구는 미안한 마음에 돈 대신 자기 소유의 땅 2천평을 주겠다고 제의했다.그러나 K씨는 현장을 방문해본 뒤 땅을 받을 마음이 싹 사라졌다.잡초가 무성한 버려진 땅이었기 때문이다.
하지만 지금 당장 소유권 이전 등기를 하지 않으면 그마저도 채권자 손에 넘어가게 된다는 말을 듣고 울며겨자먹기로 땅을 받았다.
그런데 몇년 뒤 이 땅 인근에 2차선 도로가 생기면서 상황이 확 달라졌다.아파트를 짓겠다는 개발업자들이 나타나더니 땅값이 슬금슬금 오르기 시작했다.급기야 2001년에 한 아파트 개발업자는 7억원을 줄테니 팔라고 제안했다.K씨는 이 땅을 팔아 평생 만져보지 못한 목돈을 거머쥘 수 있었다.생각지도 않게 도로가 생겨 큰 이익을 본 사례다.교통망은 땅 투자의 나침반이다.대부분 토지 전문가들은 투자 유망지역을 꼽으라고 하면 주저없이 새로 도로나 철도가 개통되는 지역을 꼽는다.
도로가 생기면 사람이 다니고 사람이 몰리면 땅의 활용도는 높아진다.서울 등 대도시로의 접근성이 높아지면서 이주 수요도 늘어난다.이런 까닭에 교통망 신설은 땅값 상승의 결정적인 재료가 된다.올들어 서해안고속도로가 지나가는 당진 서산 태안,경부고속철도 역사가 들어서는 천안 오송 대전 등지의 땅값이 급등한 것도 이런 이유에서다.땅값에 영향을 주는 교통망으로는 지방도로 국도 고속도로 순환도로 전철 경전철 고속철도 등을 꼽을 수 있다.
투자 포인트는 바로 역(驛)과 인터체인지(IC)가 들어서는 주변 땅이다.인터체인지 등으로의 진출입이 쉬운 까닭에 공단 도시 상업시설 휴양시설 등 여러 형태의 개발이 이루어지면서 땅값이 급등한다.용인시 신갈읍이 대표적인 사례다.신갈은 경부고속도로 신갈IC가 개통되기 전만 해도 작은 리(里)에 지나지 않았다.그러나 IC 개통 이후 급격한 개발이 이뤄지면서 읍으로 승격됐다.땅값은 용인의 도심지역을 능가하고 세수(稅收)는 용인지역에서 가장 많다.
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