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<18> 등기에 없는 권리도 확인하라
중소건설업체인 A사는 아파트를 짓기 위해 경기도 P시에서 땅 1만평을 매입했다.땅값이 주변의 절반 수준인 평당 10만원에 불과해 서둘러 계약을 체결했다.매입 당시에는 돈이 급히 필요한 땅주인이 급매물로 내놓았겠거니 하고 생각했다.그러나 막상 아파트 사업을 추진하자 마을 사람들이 반대하고 나섰다.이곳에는 마을사람들이 대대로 공동경작하는 도라지밭과 약수터가 있었는데 주민들이 이에 대한 보상을 요구하고 나선 것이다.
부랴부랴 변호사에게 자문해본 결과 마을 사람들의 보상 요구에 응할 수밖에 없다는 말을 들었다.성황당 우물 도라지밭 약수터 등 마을 사람들이 공동으로 이용하거나 경작하는 땅에는 '특수지역권'이 존재한다는 설명이었다.이런 땅을 개발하려면 비록 자신의 땅이라고 하더라도 주민들의 동의 없이는 불가능하다고 했다.A사는 할 수 없이 주민들과 보상 협상에 나섰지만 주민들의 요구금액은 생각보다 컸다.결국 배보다 배꼽이 크다는 판단에 따라 아파트 사업을 포기하고 말았다.고급 퓨전 음식점 창업을 구상 중이던 K씨는 서울 강동구에서 6백여평짜리 땅을 평당 8백만원에 매입했다.
이전 소유주가 12층짜리 임대용 건물을 짓기 위해 지하 4층까지 터파기 공사를 해둔 땅이었다.K씨는 건물의 컨셉트가 달라 새롭게 터파기를 할 생각이었다.그러나 터파기 공사에 나서자 마자 문제가 발생했다.이전에 터파기를 한 시공업체가 전 주인으로부터 공사비용을 받지 못했다면서 유치권을 주장하고 나선 것이다.유치권은 미지급 공사비에 대해 당연히 주장할 수 있는 권리여서 K씨는 공사비용(약 10억원)을 고스란히 부담할 수밖에 없었다.결국 K씨는 50억원짜리 땅을 60억원에 매입한 꼴이 됐다.땅을 살 때 등기상 나타나지 않는 권리를 확인하지 않으면 이처럼 낭패를 본다.등기상에 나타나지 않는 권리로는 특수지역권과 유치권 등이 있다.매입하려는 땅에 터파기 공사가 돼 있거나 마을 주민들이 공동으로 이용하는 시설이 있으면 반드시 등기상 나타나지 않는 권리가 있는지 확인해 봐야 한다.
<19> 묘지는 무서워
서울 양평동에 사는 K씨는 지난 97년 강원 태백시 소재 땅 1천평을 평당 5만원에 매입했다.2차선 도로변에 붙은 야트막한 임야였다.믿을 만한 사람이 소개하는 물건이어서 현장을 가보지도 않고 사들였다.그러나 잔금을 치른 후 현장에 가보고 나서야 K씨는 자신이 사기당한 것을 알았다.자신이 산 땅은 인근 마을 주민들이 공동묘지로 사용하는 땅이었다.
묘지가 있는 땅에 대한 투자는 각별히 조심해야 한다.땅 소유주라고 하더라도 묘지를 임의로 개장·이장할 수 없는 '분묘기지권'이라는 권리가 존재하기 때문이다.
분묘기지권이 성립하는 경우는 △토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치하였거나 △토지 소유자의 승낙을 얻지 못했다면 분묘 설치 후 20년간 평온·공연하게 점유했거나 △자신의 토지에 분묘를 설치한 후 타인에게 토지를 처분하며 분묘에 관한 특별한 특약을 맺지 않은 경우 등이다.때문에 임야를 살 때는 반드시 현장에 가봐야 한다.만약 묘지가 있다면 이장 가능 여부를 점검해야 한다.이장 가능 여부를 판단하는 기준은 분묘기지권 성립 여부다.다행히 분묘기지권이 성립하지 않는 묘지라면 처리는 간단하다.매도·매수자 중 누가 이장비를 부담할 것인지를 정하기만 하면 된다.
이때 이장 비용에 대한 내용은 계약서상에 반드시 특약사항으로 기록해두는 것이 좋다.땅 매도자가 이장을 책임지는 조건부 계약을 맺는 것도 방법이다.통상 이장 비용은 기당 3백만원 안팎이다.불행하게도 분묘기지권이 존재하면 땅 매입을 재고해야 한다.분묘기지권자와 이장 협상이 가능하다면 다행이지만 그렇지 않다면 매입을 재고하는 것이 좋다.특히 당장 개발에 들어가야 하는 경우는 더욱 그렇다.그렇다면 어떻게 분묘기지권 존재 여부를 확인할 수 있을까.토지 전문가들은 마을 주민들에게 탐문해보거나 묘지 상태를 보면 거의 1백% 정확하게 분묘기지권 존재 여부를 알 수 있다고 말한다.
<20> 발품없이 성공없다
서울 동대문상가 디자이너 출신으로 성공한 P씨.그녀는 2년전 평소 알고 지내던 중개업소 사장으로부터 경기도 화성 소재 땅 5백30평을 소개받았다.사장은 지목이 묘지인 땅이지만 주변 땅보다 싼맛에 사두라고 했다.P씨는 개발압력이 용인 수원을 거쳐 경부고속도로를 타고 화성으로 내려올 것이란 생각을 평소에 가지고 있던 터여서 현장을 가보기로 했다.
물론 지목이 묘지라는 점이 마음에 걸렸지만 일단 현장을 보고난 뒤 결정을 하겠다는 생각이었다.
그런데 막상 현장에 가보니 묘지는 하나도 없었다.인근 주민들에게 탐문해보니 최근 모두 이장해갔다고 했다.그럼에도 지목이 묘지인 것은 땅주인이 잘 몰라서 지목을 고치지 않았기 때문이었다.지목을 농지로 변경해 조금 가지고 있으면 가격이 오를 것이란 생각이 든 P씨는 그자리에서 계약을 체결했다.
2년의 시간이 지난 지금 P씨는 매입가격의 두배인 6억원에 팔라는 제의를 받고 있다.탤런트 B씨는 평소 바닷가에 전원주택을 지어놓고 사는게 소망이어었다.그러던 중 한 중개업소 사장의 소개로 서해안 바닷가에 전원주택 부지 1천평을 평당 20만원에 매입했다.평소 친분이 있는 사장이어서 현장은 가보지 않았다.그러나 잔금을 치른 뒤 현장을 가본 B씨는 그자리에서 주저앉고 말았다.밀물이 몰려들자 자신의 땅이 완전히 바다속으로 잠기는 것이 아닌가.부랴부랴 현지 중개업소에 물어보니 자신이 산 땅은 밀물일때는 잠기고 썰물일 때는 드러나는 간석지로 아무런 활용가치가 없다고 했다.
현장을 가보는 것과 가보지 않은 것은 하늘과 땅차이 만큼 다른 결과를 가져다 준다.발품을 많이 팔면 뜻밖의 좋은 결과를 얻을 기회도 있지만 현장 조차 한번 가보지 않으면 사기 당하게 십상이다.그럼에도 땅을 사면서 현장을 가보지 않는 사람들이 의외로 많다.전화로만 영업하는 기획부동산들이 활개를 치고 있는 것도 가보지도 않고 땅을 사는 사람이 많아서다.고수들은 땅 하나를 사기 위해 현장을 수십번씩 방문한다는 점을 상기해볼 필요가 있다
<21> 한계령에 평당 100만원 땅
사업가인 C씨(56)는 10년 전 강원도 오지의 땅을 샀다.강원도 인제군 인제읍 필례약수 인근의 땅으로 1만5천평을 평당 5만원에 매입했다.어느 정도 생활에 여유가 생기면서 자연도 즐기고 장기적인 투자도 할 겸 이 땅을 샀던 것이다.하지만 C씨가 땅을 살 당시만 해도 주변 사람들은 이해할 수 없다는 반응이었다.산세가 험하고 교통여건이 나빠 오지 여행가나 가끔 찾는 곳에다 땅을 샀으니 당연한 반응이었다.
그러나 지금은 주변의 시각이 완전히 달라졌다.
주변 사람들은 여름 휴가철이면 이곳에 한번 데려가 달라고 졸라대고 땅값은 평당 1백만원을 넘는다.어떤 사람들은 강원도 오지 땅이 무슨 1백만원이 넘느냐고 비웃는다.하지만 막상 현장을 가보면 대부분 고개를 끄덕인다고 한다.이 처럼 이 땅의 평가가 달라진 것은 주변 어느 땅과도 바꿀 수 없는 희소가치를 지니고 있기 때문이다.
C씨가 매입한 땅은 설악산의 주요 고봉(高峰) 중 하나인 가리봉 자락에 자리잡고 있다.한쪽으로는 설악산 국립공원이,다른 쪽으로는 대규모 천연보호림이 감싸고 있다.국립공원과 천연보호림이 자신의 정원인 셈이다.이 정도의 정원을 인위적으로 꾸미려면 천문학적인 돈이 들 것이다.험한 지형과 계곡의 영향으로 여름 기온은 인근지역보다 10도 이상 낮다.한여름에도 더위를 느낄 틈이 없다.
주변 봉우리들이 이 땅쪽으로 모이는 형상이어서 풍수지리학적으로도 높은 평가를 받는다.이런 이유 때문인지 박정희 전 대통령을 시해한 김재규 전 중앙정보부 부장이 이곳에 별장을 가지고 있었다.또 주변 산엔 산삼이 많이 난다고 한다.그런데 심마니들이 입산하기 위해선 반드시 이 땅을 거쳐야 한다.다른 길은 없다.
그래서 심마니들은 산을 내려올 때 통행료 명목으로 산삼을 한뿌리씩 주고 간다고 한다.최근들어 인근의 필례약수가 알려지면서 이곳을 찾는 사람들이 더욱 늘고 있다.길도 넓어져 필례약수 주변에는 제법 규모가 큰 숙박시설과 분위기 있는 카페가 들어서고 있다. C씨는 나중에 이곳에다 펜션을 지을 생각이다.
<22> 종중 땅 지켜라
김씨 종중은 충북에 임야 3만평을 가지고 있다.이 땅은 종손 명의로 등기를 해뒀다.그런데 최근 종손이 사망하자 아들 넷이 임야를 4필지로 나눠 자신들의 명의로 등기를 했다.이 중 둘째 아들은 자신 명의의 땅을 재빠르게 처분해버렸다.종중은 부랴부랴 변호사에게 자문을 의뢰했다.
그러나 아직 팔지 않은 땅은 소유권 이전 등기청구소송을 통해 종중 명의로 되찾을 수 있지만 이미 제3자 명의로 넘어간 땅의 소유권은 회복하기 어렵다는 대답에 크게 낙담했다.
손해배상청구 소송을 통해 매각대금에 해당하는 금액을 회수할 수 있으나 조상을 모신 땅을 지키지 못했다는 죄책감은 지울 수 없었다.종중 땅을 지키는 가장 확실한 방법은 등기를 종중 또는 공동명의로 돌려놓는 것이다.공동명의로 할 때는 집안 어른 5∼10명의 명의로 하는 게 좋다.이때 현재 등기가 돼 있는 사람이 순순히 응하면 두말할 나위 없이 좋다.그러나 등기가 돼 있는 개인이 자신의 소유라고 주장하면 재판을 할 수밖에 없다.종중이 승소하기 위해서는 종중 명의로 매입했다는 최고령자의 증언이나 매입대금을 추렴한 선대의 서류 등이 필요하므로 이를 확보해야 한다.
이에 앞서 재판이나 종중 부동산의 등기이전 및 관리를 위해서는 종중 등록이 필요하다.시·군·구에 종중 결의서와 규약을 제출하고 법인신청을 내면 고유번호와 함께 법인을 낼 수 있다.종중 재산으로 등기해 두면 종합토지세 등 토지관련 세금을 납부하는 데도 편리하다.명의신탁 확인서를 작성해두는 방법도 있지만 이는 한계가 있다.지난 95년 시행된 '부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률'은 부동산의 명의신탁을 금지하고 있다.그러나 종중 재산에 대해서는 예외를 인정해주고 있다.따라서 현재 등기명의자로 돼 있는 종중원들에게 그 부동산이 실제로는 종중 재산인데 자신의 명의로 명의신탁되었다는 사실을 적은 확인서를 작성하도록 할 수 있다.그러나 이때도 땅을 매각해 버리면 그 땅을 되찾기는 어렵다.
<23> 땅팔자 法에 달렸다
중견건설업체에 다니는 L부장.그는 지난 93년 말 회사 사장으로부터 경기도 용인 땅을 사두라는 권유를 받았다.용인에서 2차선 도로변에 붙은 준농림지를 사두면 나중에 큰 돈이 될 것이란 이야기였다.이유는 '국토이용관리법(현 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)' 개정이었다.이 법이 준농림지에 아파트를 지을 수 있도록 바뀌어 장차 준농림지 값이 급등할 것이란 설명이었다.
특별히 용인 지역을 지목한 것은 아파트 개발이 신도시 주변에서 집중적으로 일어날 가능성이 높아서였다.
특히 분당이 가장 인기있는 신도시여서 다른 어느 지역보다 용인이 개발 압력을 받을 것이란 전망이었다.회사 사장의 땅 보는 안목이 높다는 것을 익히 아는 L부장은 용인지역 답사를 본격적으로 시작했다.당시 용인에선 평당 5만원 이하에서 살 수 있는 땅이 수두룩했다.그러나 L부장은 결정적인 순간 일을 저지르지 못했다.확신이 부족했고 투자기간도 너무 길 것 같았다.그런데 1년 정도의 시간이 흐르자 자신이 봤던 땅들의 값이 순식간에 10배로 뛰었다.5만원짜리 땅들이 50만원으로 급상승했다.
10년의 세월이 지난 지금 이 땅들은 2백만∼3백만원대를 호가하고 있다.L부장이 용인을 지날 때마다 가슴을 치며 후회하는 것은 당연한 일.사람처럼 땅에도 팔자가 있다.농사만 지어야 되는 땅,그린벨트로 묶여 개발이 불가능한 땅,아파트를 지을 수 있는 땅 등 나름의 팔자를 가지고 있다.땅의 팔자는 국가가 법으로 정한다.땅 팔자를 정하는 법을 보면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' '농지법' '산지관리법' '지적법' 등이 있다.그런데 땅의 팔자는 가끔 바뀐다.국가에서 법을 개정해 땅의 팔자를 조정한다.따라서 법 개정 방향을 유심히 관찰하면 큰 기회를 잡을 수 있다.특히 올해는 '농지법'을 개정해 농지의 개발을 대폭 허용할 방침이다.눈여겨 볼 대목이다.
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