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<24> 기획부동산 '함정' 조심
회사원 K씨는 지난 11월 밝은 음성의 여성에게서 전화를 받았다.울산에 좋은 땅이 있으니 사라는 권유였다.K씨는 이후 몇차례 더 통화를 한 뒤 서너배는 보장된다는 말에 덥석 가계약금 3백만원을 걸었다.K씨는 다른 투자자들과 함께 현장답사를 한차례 다녀온 뒤 땅을 최종 매입했다.그러나 시간이 지나면서 왠지 불안해지기 시작했다.
그래서 현지 부동산중개업소에 시세를 문의해 본 결과 도로를 낀 노른자위 땅의 시세가 평당 10만원이라는 대답을 듣게 됐다.
자신이 산 평당 38만원의 3분의 1 수준이었다.토지시장이 달아오를 조짐이 보이자 기획부동산이 기승을 부리고 있다.기획부동산이란 대규모 땅을 매입한 뒤 이를 잘게 쪼개 개미투자자들에게 판매하는 사설 부동산회사로 주로 1백명 안팎의 텔레마케터를 고용해 전화로 영업을 한다.기획부동산이 활개를 치면서 이들로부터 한차례 이상 전화를 받아보지 않은 직장인이 없을 정도다.현재 서울에선 1백50개 이상의 기획부동산이 활동하고 있는 것으로 토지시장 전문가들은 추산하고 있다.
요즘 기획부동산들이 취급하고있는 물건은 나름대로 재료가 있는 충청도 강원도 제주도 등의 땅이다.그러나 이들이 파는 땅값에는 거품이 많은게 현실이다.게다가 이들이 제시하는 장밋빛 전망대로 시장이 흘러갈 지도 미지수다.실제로 토지바람이 불었던 90년대 초 기획부동산으로부터 샀던 땅을 반값에도 처분하지 못한 채 아직도 애를 태우고 있는 피해자가 주변에 많다.놀라운 것은 상황이 이럴진대도 기획부동산들의 권유에 넘어가는 이들이 의외로 많다는 점이다.땅 투자자가 되려면 적어도 1평의 땅을 사기 위해 수십번의 발품을 팔겠다는 마음을 가져야 한다.
<25> 원래부터 좋은땅은 없다
강원도 원주시 신림면에 가면 산속에 작은 산장 하나가 있다.집 옆으로 맑은 계곡이 흐르는 전망좋은 집이다.그러나 산장 주인이 이 땅을 처음 살 때만 해도 잡풀과 잡목이 우거진 볼품없는 곳이었다.그림같은 계곡은 그때만 해도 도랑 수준이었다.산장 주인은 이 땅을 사서 가장 먼저 도랑을 정비했다.
주변의 잡풀을 베어낸 뒤 물길을 잡아줬다.흙들이 저절로 씻겨 내려가고 돌들이 드러났다.
그러자 도랑은 순식간에 아름다운 계곡으로 바뀌었다.잡목들은 주변 지형에 맞춰 살릴 것은 살리고 베어낼 것은 과감하게 베어냈다.그리고 나서 길을 내고 산장을 지었다.이 산장을 찾아오는 사람들 중 상당수는 주변에 이런 좋은 땅이 있으면 추천해달라고 한다.그런데 정작 땅을 소개해주면 하나같이 사지는 않는다.산장 주인이 소개해주는 땅은 가꾸면 좋아지는 땅이다.그러나 추천을 받은 사람들은 현재 모습에 실망해서 발길을 돌린다.경기도 용인시 양지면에 살고 있는 노인 K씨는 좋은 땅을 만들어 돈을 버는 사람이다.그는 주로 맹지를 산다.
길이 없는 맹지이니 땅값은 싸다.그러나 맹지를 살 때 반드시 진입로 개설이 가능한 땅을 고른다.까다롭지 않은 지주들은 선뜻 자신의 땅을 진입로로 판다.그런 다음에는 그 곳에 집을 짓고 살면서 자신이 산 땅을 아름답게 꾸민다.진입로에 나무도 심고,도랑은 정비해 맑은 물이 흐르게 하고,제멋대로 자란 나무들 중 불필요한 것은 잘라내고 정원수로 쓸 것은 그대로 살린다.나중에는 1억원 안팎의 이익을 붙여서 판다.K씨는 이런식으로 집을 3채나 매매했다.
땅을 보러 다니는 초보자는 대부분 그림같은 땅을 원한다.뒤에는 산이,앞에는 냇물이,그리고 집 옆으로는 계곡 하나쯤이 있는 그런 땅을 찾으러 다닌다.초보 투자자일수록 이런 경향이 심하다.그러나 원래부터 좋은 땅은 드물다.그런 땅이 있다고 하더라도 이미 임자가 있거나 높은 가격을 요구한다.하지만 지금은 볼품없는 땅이지만 화장하면 좋아지는 땅은 얼마든지 있다
<26> 농지 매입 만만찮네
땅 투자의 대상은 농지 아니면 임야다.이 중 농지는 취득하기가 여간 까다로운게 아니어서 자세히 알아둘 필요가 있다.도시인들의 농지 취득을 어렵게 하는 요소는 '농지취득자격증명'과 '토지거래허가'다.먼저 농지취득자격증명을 보자.우리 헌법은 농민만이 농지를 소유토록 하는 경자유전(耕者有田)의 원칙을 명시하고 있다.
따라서 도시인이 농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.농지취득자격증명은 해당 읍·면·동 소재지의 농지위원 두 명이 '이 사람은 농사를 지을 사람'이라고 확인해 주는 것이다.농지위원은 주로 해당 지역 이장 또는 반장이 맡고 있다.증명을 받기 위해서는 '1년에 30일 이상 농사를 짓지 않으면 강제로 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다'는 내용이 적힌 농지매매취득신청서에 서명날인을 하면 된다.그런데 투자 목적으로 땅을 사는 사람들도 어렵지 않게 농지취득자격증명을 받고 있어 이 제도의 보완이 시급한 실정이다.
땅투기가 심한 지역에 가보면 부동산중개업소들이 알아서 농지취득자격증명을 받아주고 있다.다음은 토지거래허가제다.이는 투기를 막기 위해 일정 규모 이상의 토지를 취득할 때 시·군·구청의 허가를 받도록 하는 제도다.비도시지역에선 농지는 3백평(1천㎡),임야는 6백평(2천㎡)을 넘으면 허가를 받아 거래해야 한다.현재 수도권과 충청권 대부분지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있다.땅 투기자들은 거래허가를 받기 위해 다양한 편법을 쓰고 있어 문제가 되고 있다.해당 지역에서 6개월 이상 살면 합법적으로 토지거래허가를 받을 수 있어 위장전입을 하는 사례가 대표적이다.또 매매를 증여로 위장하기도 한다.이 때 증여세를 부담해야 하지만 증여세는 공시지가를 기준으로 내기 때문에 큰 부담이 안되는 경우가 많다.현지인 명의로 땅을 산 뒤 그 땅에 근저당을 설정하거나 처분금지가처분신청 및 가압류 등을 걸어 놓는 것도 전문 투기꾼들이 즐겨 쓰는 수법이다.
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