㎡ → 평
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<30> 절대 속이지 않는다
서울 강남에 사는 C씨(45)는 2백억원대의 땅 부자다.그는 대학 졸업 이후 꾸준히 땅투자를 해 이같은 부(富)를 일궈냈다.그가 땅과 인연을 맺은 것은 대학 3학년때다.그에겐 고등학교때 학비를 대준 은사가 있었다.그는 대학에 들어가서도 이 은사에게 꼬박꼬박 세배를 다녔다.
그가 대학 3학년이 되던 해 설날 그 은사는 갑자기 그를 서재로 안내했다.그리고 그에게 재테크 지침을 내렸다.
은사는 '사회에 나가 돈을 벌면 반드시 번돈의 30%는 땅을 사라.그리고 한번 땅을 사면 밥을 굶는 한이 있어도 절대 팔지마라'고 말했다.그 이후 그는 이 원칙을 지켰다.아니 땅 투자 비중을 50%까지 늘렸다.중국과 일본을 상대로 한 무역업에 손을 댄 그는 번돈의 50% 이상은 반드시 땅을 샀다.그리고 산 땅은 적어도 5년 이상 보유했다.10년 이상 보유한 땅도 꽤 된다.그는 운이 좋게도 투자할 때마다 10배 이상의 수익을 남겼다.여기에 재미를 느껴 땅투자 비중을 70%까지 늘리기도 했다.가장 최근 투자에 성공한 땅은 용인 수지에 있는 임야다.그는 10년전쯤 수지택지개발지구가 개발될 때 이 땅을 샀다.수지지역 토지보상이 들어갈 즈음해서 2억8천만원을 주고 매입했다.그런데 중간에 외환위기가 닥쳤다.
당연히 자신이 하던 무역사업도 위기에 빠져 현금이 제대로 돌지 않았다.그래도 그는 수지 땅을 포함해 자신이 가지고 있던 땅만은 절대 팔지 않았다.전셋집에 살지언정,흔한 외식한번 못할지언정 땅만은 포기하지 않았던 것이다.이 위기를 넘기자마자 호재들이 날아들었다.이 땅 뒤쪽으로 대규모 아파트 단지가 줄이어 들어오면서 땅값은 크게 올랐다.언제든 상가를 지을 수 있는 자리여서 현재는 70억원 이상 호가하고 있다.그는 현재 수지 땅에서 생긴 이익을 다시 땅에 묻기 위해 제주도 등지를 돌며 투자처를 물색 중이다.C씨는 그동안 땅투자를 하면서 느낀 점이 있다고 했다.C씨는 '돌이켜보면 땅은 절대 거짓말을 하지 않았습니다.사업은 물론 때로는 자식도 나를 속일 때가 있었지만 땅만은 결코 저를 속이지 않았습니다'라고 말했다.
쉽게 읽는 땅이야기(4)
<31> 대출 얼마나 됩니까
온천탕 운영에 관심이 많던 A씨는 은행돈을 빌리기로 계획을 세우고 투자에 나섰다가 큰 손실을 본 적이 있다.그는 아는 중개업소 소개로 온양온천에서 지목이 광천지인 땅 4백60평을 계약했다.온천이 나오는 지역이어서 평당 매매가는 1천만원을 조금 넘었다.가진 돈이 부족했지만 은행 돈을 빌리면 된다고 막연히 생각했다.그러나 은행에서 문제가 발생했다.
은행측이 대출을 거절한 것이다.이유는 간단했다.전체 4백60평 땅 중 온천수가 나오는 구멍은 한평 남짓에 불과했다.다른 곳은 아무리 구멍을 뚫는다고 해도 온천수가 나오는 것이 아니다.따라서 온천수가 나오는 1평만 비싸게 사면 되고 나머지 땅은 주변의 다른 농지(평당 1백만원이하) 가격으로 매입하면 된다는게 은행측의 대출거절 이유였다.그런데 A씨는 1평 이외의 다른 땅들까지 모두 평당 1천만원씩 주고 매입계약을 했다.그래서 이 땅의 대출한도는 A씨가 원하는 만큼 나오지 않는다는게 은행측의 설명이었다.결국 그는 은행 돈을 빌리지 못해 계약금을 날릴 수밖에 없었다.금융기관은 토지매입자금 대출에 인색하다.
보통 매매가의 30%만 대출해 준다.금융기관은 낮은 환금성과 높은 불확실성 등을 이유로 토지매입자금 대출에는 아주 짜다.그뿐이 아니다.어떤 땅에 대해서는 아예 대출을 해주지 않는다.자신들이 판단할 때 환가가 불가능한 땅,즉 경매에 부치더라도 자신들이 빌려준 것 만큼 회수할 수 없는 땅에 대해서는 대출을 금지하고 있다.그래서 대출을 일으키고 싶을 때는 반드시 사전에 은행직원과 상담해야 한다.대출이 될 것으로 믿고 있다가 나중에 되지 않는다고 하면 꼼짝없이 당할 수밖에 없다.물론 땅 투자는 중장기 투자인 만큼 남의 돈을 빌리지 않고 여윳돈으로 하는 것이 가장 바람직하다.
<32> 투자는 상상력이다
평소 전원생활을 동경하던 대기업 임원 K씨.그는 지난 주말 친분이 있는 전원주택 개발업체 소개로 경기도 양평군 북한강변에 있는 전원주택지를 답사했다.그 땅은 K씨가 평소 꿈에 그리던 전원주택지 그 자체였다.우선 북한강 조망이 최상급이었다.청평호반이 한눈에 들어왔다.
또 서울∼춘천간 고속도로가 개통되면 서울에서 40분이면 갈 수있는 거리였다.어렵다는 건축허가도 이미 받아놓은 상태였다.그러나 산을 깎아 집터를 만들어야 한다는게 마음에 걸렸다.
혹시나 토목공사를 하고 나면 조망이 나빠지지 않는지,토목공사로 저지대가 확실히 메워지는지 등이 걱정됐다.전원주택 개발업체는 토목공사를 끝내면 오히려 조망권이 극대화 된다고 자신했다.K씨는 그러나 토목공사 이후의 모습을 보지 않고 어떻게 알 수 있겠느냐는 의구심이 들었다.K씨 같은 반응은 초보 투자자들에게서 공통적으로 나타난다.초보 투자자들은 인간의 오감중 '시각'에 가장 의존한다.오직 눈에 보이는 것만 믿는다. 개발 이후의 모습을 상상하지 못한다. 그래서 과감하게 행동하지 못한다. 그러나 고수들은 다르다. 상상력을 발휘한다.
개발 이후의 모습을 찬찬히 머리속에 그려본다. 그리고 '이거다' 싶으면 과감하게 베팅한다.상상력 부재가 땅값에 미치는 영향은 여기저기서 발견된다.제2강화대교가 대표적인 예다. 제2강화대교 주변지역 땅값은 계획발표 시점에도 올랐지만 정작 개통 이후에 더 크게 올랐다.사람들은 다리가 개통된다는 것은 알지만 눈으로 보기 전에는 소극적이다.그래서 개통시점에 가장 많이 오른 것이다.이 같은 현상은 서해안고속도로 경부고속철도 등에서도 공통적으로 나타났다.아산 천안 오송 등의 땅값이 실제로 크게 오른 것은 건설공사가 모두 끝나고 개통을 얼마 남겨두지 않은 시점이다. 투자는 상상력이다.신도시든 고속철도든 완성된 모습을 미리 머리 속으로 그리고 한발 빠르게 움직여야 한다.다만 제대로 된 상상력을 발휘해야 한다.황당한 상상이면 오히려 악이 된다.그러나 도로 및 신도시 건설 등의 상상은 조금만 신경쓰면 충분히 가능하다.
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