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<33> 경험이 高手를 만든다
초보 땅 투자자들은 누구나 '고수'를 만나 한 수 지도받길 원한다.고수들은 남다른 비법을 갖고 있을 거라고 믿기 때문이다.그래서 언론에 많이 나오는 전문가들의 강연회도 쫓아가보고 인터넷 동호회에서 고수들의 글을 탐독하기도 한다.하지만 개미투자자들이 진정한 고수들을 만나기는 쉽지 않다.많은 큰손들을 몰고 다니는 중개업소나 혼자서 수십억원에서 수백억원을 번 투자자들은 노출을 꺼린다.
노출돼봐야 세무조사의 표적만 된다.남에게 도움이 될 지는 모르지만 자신에겐 전혀 도움이 안된다.그렇다면 자연스럽게 이런 의문이 든다.언론에 자주 등장하는 토지 전문가들은 진짜 고수일까.이에 대한 답을 찾기 위해선 땅 고수가 갖춰야 할 조건부터 봐야 한다.우선 고수 대접을 받으려면 토지 관련 경험이 적어도 10년 이상은 돼야 한다.땅은 아파트나 상가,업무용 빌딩 등과는 다르다.
땅을 규제하는 법률이 1백12개에 달하고 법에 나오지 않는 함정도 곳곳에 도사리고 있다.땅만 20년 동안 중개한 진명기 JMK플래닝 사장이나 은행에서 10년 이상 경매 컨설팅 등 토지관련 업무를 담당한 고준석 신한은행 부동산재테크 팀장 등은 그래서 '토지관련 공부는 해도해도 끝이 없다'고 말한다.풍부한 실전 경험도 필수조건이다.땅의 경우 특히 이론과 현실이 엄청 다르다.실전 경험이 없으면 고수 반열에 들 수 없는 까닭이다.따라서 이런 두 가지 잣대를 가지고 언론에 자주 등장하는 전문가들을 평가해보면 답이 나온다.문제는 토지계약서 한번 써보지 않은 사람들까지 전문가임을 자칭하면서 언론에 얼굴을 내밀고 있다는 점이다.땅 고수를 가리는 데 있어서도 물론 예외는 있다.특정 지역에 따라서는 해당지역에서 오래 거주한 지역 주민이나 토박이 중개업소 사장이 가장 고수라고 할 수 있다.이들은 토지관련 공부를 체계적으로 하지는 않았더라도 그 곳에서 성장했기 때문에 자연스럽게 좋은 땅,나쁜 땅을 구분할 수 있는 능력을 갖추고 있다.그래서 전문 투자자들은 땅을 살 때 지역의 토박이 중개업소나 노인들을 찾아다니며 이야기 듣기를 즐긴다.
<34> 맹지는 약점을 찔러라
평소 충남 예산 땅의 투자가치가 높다고 생각하던 B씨는 지난 3월 중순 마음에 드는 땅을 발견했다.각각 주인이 다른 두필지 땅인데 두필지를 한꺼번에 사야 한다는 조건이 붙은 땅이었다.1개 필지는 관리지역(5천평)이었고 다른 1개 필지는 농림지역(1천평)이었다.관리지역 땅은 도로가에 붙은 땅이었고 농림지역 땅은 그 땅에 붙은 맹지(盲地)였다.도로가의 땅주인이 내놓은 매도 희망가격은 평당 12만원.
이 땅을 본 순간 B씨는 관리지역 땅을 차지하고 있으면 맹지는 가만히 있어도 굴러 올 것이란 생각이 들었다.
진입로가 없는 맹지는 앞 땅이 없으면 활용이 불가능하기 때문이다.그래서 맹지를 뺀 관리지역 땅만 사겠다고 제안했다.그러나 매도인측은 완강했다.두 필지를 한꺼번에 사지 않으면 팔지 않겠다는 것이었다.B씨는 작전상 계약을 포기하고 중개업소를 나가려는 제스처를 취했다.그러자 안달이 난 매도인측이 황급히 B씨를 붙잡았다.도로가에 붙은 땅만이라도 팔겠다는 것이었다.그 자리에서 계약을 한 B씨는 느긋한 마음으로 집으로 돌아왔다.그런데 그의 예상은 며칠 지나지 않아 맞아떨어졌다.맹지 땅의 주인이 자신의 땅도 싸게 사라고 제안을 해온 것이다.맹지땅 주인은 처음엔 평당 8만원을 제시했다.
그러나 B씨가 이를 거절하자 가격은 평당 5만원까지 내려갔다.B씨는 그 정도면 적당하다는 생각이 들어 매입계약을 체결했다.관리지역 땅에 맹지를 합치니 땅 모양이 아주 좋아졌다.뒤쪽이 푹 들어간 모양이었는데 반듯한 모양으로 변한 것이다.매매를 중개한 중개업소는 당장 내놔도 평당 14만원은 충분히 받을 수 있을 것이라고 말했다.나중에 확인해보니 맹지 땅 주인은 자신의 땅값을 더받기 위해 앞땅 주인을 설득해 동시 매각조건을 내걸었던 것으로 파악됐다.이처럼 진입로가 없는 맹지는 치명적인 약점을 안고 있다.특별한 사연이 없는 한 길이 없는 땅을 살 사람은 없다.이런 약점을 파악하고 있으면 맹지를 아주 싸게 살 수 있다
<35> 뜨는 땅 지는 땅
농부인 A씨는 전원주택지로 각광받고 있는 경기도 남양주시 화도면 대성리 인근에 5천평의 땅을 보유하고 있었다.그의 땅은 북한강변에 바로 붙어 있는 잡종지였다.A씨는 지난 88년 북한강변에 전원카페 등이 대거 들어서기 시작할 무렵 땅값이 두배 정도 오르자 이 땅을 평당 15만원에 팔았다.그러고는 북한강에서 멀리 떨어진 곳의 농지 1만평을 새로 샀다.오로지 농사밖에 몰랐던 그는 기존 땅보다 두배나 넓은 땅을 사서 농사를 짓게 돼 마냥 기뻤다.
그러나 16년의 세월이 흐른 지금 땅값은 어떻게 됐을까.자신이 판 북한강변의 땅값은 평당 1백20만원을 호가한다.
북한강변에 전원카페 등 상업시설이 대거 들어서며 땅값이 폭등한 것이다.그러나 자신이 산 농지의 가격은 아직도 평당 10만원대를 맴돌고 있다.농사를 지어봐야 본전도 뽑기 힘든 세상이어서 농지값은 제자리걸음만 계속하고 있다.이처럼 시대에 따라 인기 있는 땅은 바뀐다.먹고 살기 힘들었던 시대에는 농사를 지을 수 있는 땅이 최고였다.그러나 요즘은 한강 골프장 등의 조망권을 가진 땅의 인기가 하늘을 찌르고 있다.이런 시대의 변화를 눈치채지 못하면 A씨같은 큰 실수를 저지르게 된다.그렇다면 시대별로 어떤 땅들이 인기를 끌었을까.80년대 중반은 농지와 임야의 시대였다.
산업화를 위한 개발계획이 남발되면서 전국의 절대농지 상대농지 임야가 투기의 대상이 됐다.90년대 중반은 준농림지 시대였다.준농림지에 아파트나 공장을 지을 수 있도록 하는 정부 조치가 나오면서 대도시 인근 준농림지의 인기가 폭발적으로 상승했다.평당 3만∼5만원 하던 준농림지가 불과 3년 새 3∼10배까지 뛰었다.이어 최근에는 신행정수도건설 공기업지방이전 등 지방분권화 정책이 추진되면서 새롭게 개발되는 지역들이 뜨고 있다.또 삶의 질을 따지는 사람들이 늘면서 자연환경이 쾌적한 곳의 땅들이 인기를 얻고 있다.
<36> 공장 이전 큰 기대 버려라
지난 93년 현대자동차 아산공장 건설 당시 중견건설업체인 S사는 신창면 준농림지 2만여평을 매입했다.공장에서 직선으로 12㎞ 정도 거리여서 향후 현대자동차 직원과 하청업체들이 이주해오면 아파트 수요가 많을 것으로 예상했기 때문이다.이같이 판단하고 신창면에 땅을 사들인 업체는 S사를 포함 10여개에 달했다.그러나 정작 분양에 들어가자 사정은 완전히 달랐다.S사 B사 등 2개사가 먼저 분양에 나섰지만 분양실적이 좋지 않았다.
나머지 8개 업체는 분양을 포기했다.이들은 10년이 지난 지금도 분양 엄두를 내지 못해 큰 손해를 보고 있다.분양실패의 이유는 우선 자동차 공장이 대부분 자동화돼 인구유입이 별로 없었기 때문이다.하청업체들도 공장 주변지역 땅값이 급등하자 아산으로의 공장이전을 포기했다.공장이전보다 물류비용을 조금 더 부담하는 것이 낫다는 생각 때문이었다.
최근 들어 천안 아산 서산 파주 등에서 각종 공장건설이 땅값의 호재가 되고 있다.공장 종사자와 하청업체가 밀려들면서 주변이 개발될 것이란 기대때문이다.그러나 공장이전 재료가 있다고 무조건 덤벼선 안된다.산업종류에 따라 지역개발에 전혀 도움이 안되는 경우도 많은 탓이다.실제로 현대자동차 사례만 봐도 공장만 지어졌을뿐 그 주변지역은 지금도 거의 개발되지 않고 있다.평당 5만원이던 신창지역 땅값은 현대자동차공장을 재료로 10배 이상 뛰었지만 최고점에 매입에 뛰어든 사람들은 오랫동안 마음고생을 하고 있다.
<37.> 테마 있는 곳을 보라
최근 충남 아산시 배방면 지역의 토지시장이 투자열기로 뜨겁다.땅을 팔려는 사람이 없어 물건을 구하기가 쉽지 않을 정도다.1~2억원짜리 물건은 찾아볼 수가 없고 적어도 수억원씩 하는 덩치 큰 물건들만 간혹 매물로 나온다.사정이 이렇다 보니 맹지에 가까운 논.밭도 평당 50~60만원을 호가한다.정부가 이 지역을 양도소득세가 실거래가로 과세되는 토지투기지역으로 지정했음에도 가격 상승세는 꺾이지 않고 있다.
오히려 지난 총선에서 열린우리당이 원내 제1당으로 부상한 이후 가격은 더 오르고 있다.경부고속철도 개통, 신행정수도 이전, 삼성그룹의 기업신도시 추진 등 다양한 테마들이 복합적으로 작용해 땅값을 밀어올리고 있다.이처럼 토지투자에선 테마가 매우 중요하다.땅값 상승을 선도하는 지역은 어김없이 테마를 갖고 있다.요즘 토지시장을 움직이는 테마는 신행정수도 건설, 경부고속철도 개통, 주 5일제 근무, 신도시 건설, 미군부대의 한강이남 이전, 그린벨트 해제, 농지규제 완화, LCD공장 건설,신도시 토지보상 등이다.이런 테마를 가진 지역들은 다른 지역보다 높은 땅값 상승률을 보이고 있다.실제로 신행정수도 건설 테마를 가진 공주시 연기군 청원군 등은 최근 1년여동안 적어도 두배 이상 땅값이 올랐다.광명 아산 등 경부고속철도 역사 테마를 가진 곳에선 땅값이 최근 3~4년동안 10배정도 오른 곳도 심심찮게 찾아볼 수 있다.
투자자 입장에서 성공의 관건은 어떤 테마가 땅값 상승으로 연결될지 판단하는 능력이다.실제 사례 하나를 들어보자.대통령 선거전이 한창이던 지난 2002년말 송파구에 사는 J씨는 노무현 대통령이 당선되면 행정수도가 대형 테마가 될 것으로 판단, 대선 결과가 나오기도 전에 공주시 장기면에서 수개 필지의 토지를 매입했다.
여론조사 추이를 보고 노무현 후보가 당선될 가능성이 높다고 판단해서다.실제로 그의 판단이 맞아 떨어져 그는 10억원이상의 평가이익을 올렸다.
출처 :아카데미디벨로퍼(부동산개발인모임) / 글쓴이 : 김경우
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