분양받은 사람의 대금납부 내역을 확인하여 납부한 금액의 한도에서 계약금등을 지급하도록 계약서를 작성하시면 됩니다..

 미등기 사용승인 전이므로 중개대상물 확인 설명서에 분양권상태에서 임대차계약임을 표시하시구요.. 

사용승인후 건축물의 용도의 변경에 따라서 임차인의 임차목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 원상회복하도록 합니다.. 

특히 분양상가라 하더라도 분양당시 상가관리규약이 될 수 있는 내용이 있는지 확인을 해보시기 바랍니다.

제일 중요한 것은 학원등록이 안되었을 때를 대비하는 특약만 필요해보입니다.. 

신축건물이기 때문에 건축물의 용도는 건축주가 건축허가를 받을 때 정해놓았을 것이구요..

1.학원(구체적으로 종류를 기재하여야 합니다)의 영업이 가능하도록 건축물과 관련된 시설은 임대인이 책임진다.

2.영업의 등록과 관련된 것은 임차인의 비용과 책임으로 처리하기로 한다.

3.학원등록이 지체되는 원인이 임대인에게 있을 때에는 학원영업이 가능할 때까지 차임지급을 면제하고, 

  임차인의 책임으로 영업이 지체되는 경우에는 차임을 지급하여야 한다.

4,건축중인 건물의 임대차계약이므로 건축물의 사용승인이 나지 않거나 불법건축물로 영업이 불가능할 때에는 

  임대인(건축주)가 임차인의 손해 전부를 배상하여야 한다.

5.임차인의 책임있는 사유로 영업이 불가능하여 계약을 해제하는 때에는 임차인은 임차목적물을 원상회복하여 반환하여야      하며, 영업을 위하여 지출한 모든 비용은 임대인과 개업공인중개사에게 그 책임을 묻지 않기로 한다.

준공전 건물 미등기상태에서 임대차계약의 경우 특약이나 확인설명서작성은 어떤식으로 해야 하는지 궁금합니다.

준공전일 때는 준공전이란 것을 명시하구요..

 공부상 확인이 가능한 것만 기재를 합니다..건물부분은 상가분양계약서가 있으므로 그것을 기초로 작성합니다..

상가분양계약서는 건축허가신청서 사본을 첨부하셔야 분양사기피해를 방지할 수 있습니다. 

다만 일정한 규모 이상의 건물은 분양에관한 법률이 적용되므로 분양계약서만으로 확인하시면됩니다..

신축중인 건물에 대하여 준공전에 임대차 계약을 체결하려면, 동 호수의 구체적인 특정이 필요하고 나중에 동 호수 변경이 생기면 어떻게 하겠다는 것까지 자세하게 기재하며, 

준공일자가 향후 변동될 것을 예상하여 이에 대하여도 구체적으로 기술해야 하고, 그렇다고 하더라도 준공이 오랫동안 연기될 경우도 대비해야합니다.

확인설명서에는 일반적인 것은 반드시 기재해야 하고, 특히 건축 중인 사실에 대하여 구체적으로 기재해야 합니다.

 즉 총 몇 층 건물 중에 현재 몇 층 건축 중이며, 

연면적을 얼마이고, 계약 대상 동 호수 면적 중 전용면적과 공용 면적으로 구분하여 기재해야 할 것 입니다.

특히 나중에 분쟁이 발생할 경우을 대비하여 그에 대하여 규정도 두는 것이 좋을 것 입니다.

상가 준공이 11월 30일 예정 입니다.

3달전 부터 구두 계약을 하여 다음주에 임대차 계약서를 작성 하려 합니다.

잔금 지급일은 12월 1일 입니다.

건물의 공정은  조경이 끝나고 지하 주차장 진입로 포장 공사 , 주차선 도색 만 남겨 놓은 상태 입니다.

정상적인 진행상태라면 준공까지는 무리없이 진행 할 것 같습니다.

임차인이 법인이라 가계약을 하려고 하였지만 굳이 계약서를 작성 하자고 합니다.

특약사항은 어떻게 써야 할까요?

1.잔금일은 2013년도 12월 0일로 하되 상호협의에 의하여 앞당길 수 있도록 한다.

(잔금일이 장기 지연되는 것을 방지하기 위해서 앞당길 수 있도록만 명시하고 잔금일은 여유있게 잡는다.)

2.각종 인허가나 건물하자로 인하여 입주가 불가능할 경우 계약을 파기하고 계약금을 즉시 임차인에게 돌려주기로 한다.

3.임차인은 현장 답사를 하여 확인후 하는 계약이므로 면적차이에 대해서는 이의를 제기하지 않기로 한다.

 다만 지번주소를 모르면 블럭주소로 하고 건축물대장 발행시 재작성을 함니다.

공부상의 증명자료가 없기 때문에 토지등기부등본/건축허가서 /건축설계도면 확인설명서에 첨부할것

출처: https://muhaksan.tistory.com/1023 [산에사는 꽃사랑]