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: 마이다스 13.06.13 15:49 주소추가 수신차단
부동산경매로 아파트나 주택을 취득한 낙찰자는 전 소유자나 임차인 등의 당사자와 불편한 만남을 갖게 된다. 따라서 응찰자는 입찰 전부터 명도에 대한 과정이 얼마나 어려울지도 염두하면서 입찰을 해야 한다. 소유자인지, 배당을 받는 임차인인지, 배당을 못 받는 임차인인지...
대부분의 응찰자들이 가장 선호하는 대상은 목적물을 점유하는 임차인이 전액 배당을 받고 이사가는 경우이다. 낙찰자 입장에서도 시간적, 금전적, 심리적 부담이 없기 때문이다. 그러다 보니 이러한 물건에 응찰자들이 몰려 경쟁률과 낙찰가가 높아지는 현상이 나타난다. 반면 그렇지 않은 경우는 많은 노력과 인내를 각오해야 한다.
배당을 받지 못한 임차인에게 금전적으로 도움을 주어 위로금조로 이사비용을 제시하여 타협을 해야 하는데 만약 임차인이 무리한 금액을 요구하거나 인도시기를 미루는 경우가 태반이기 때문에 낙찰 받은 부동산을 빨리 명도받기 위해서는 점유자를 만나 대화를 통해 해결책을 모색함과 동시에 타협이 되지 않을 경우를 대비하여 인도명령이나 명도소송 등을 병행하는 것이 가장 적절한 방법이다. 인도명령이나 명도소송을 제기하였더라도 원만히 합의가 된다면 소송을 취하하면 되기 때문이다.
하지만 최선의 노력을 기울였음에도 부득이하게 법적인 조치를 해야 하는 상황이라면 강제집행을 해야 하는데 민법에서는 낙찰자에게 별도의 절차 없이 법원 직권으로 강제집행을 허가하는 [인도명령]과 별도의 절차를 거쳐야만 강제집행을 허가하는 [명도소송]이란 두가지 절차를 두고 있다.
1. 인도명령
인도명령이란 낙찰자가 대금을 납부한 후에 부동산에 대한 인도를 요구했으나 인도를 거부한 소유자, 채무자 또는 경매개시결정일 이후의 점유자를 상대로 인도를 명하는 인도명령을 법원에 신청하는 것이다. 대금납부 후 6개월 이내에 신청해야 하며 6개월이 넘어가면 명도소송 절차를 거쳐야 한다.
상대방이 인도명령서가 도달했음에도 이에 응하지 않을 때는 신청인이 집행관에게 위임하여 인도집행을 하도록 한다. 인도명령을 집행하기 위해서는 인도명령서가 상대방에게 송달되었다는 것을 증명하는 ‘인도명령송달증명서’와 낙찰인에게 보내진 ‘인도명령서 정본’을 집행관 사무소에 제출해야 한다. 집행관 사무소에 집행위임이 접수되면 통상 3~4일 이내에 집행기일을 정한다. 강제집행비용은 강제집행 접수비, 집행관 수수료, 노무비용 등으로 기준표에 의하여 집행신청 시 부담해야 한다.
인도명령 진행도
인도명령 신청 -> 심리 및 심문 -> 인도명령 결정 -> 결정문 송달 -> 강제집행의 준비 까지 총 14일 이내 소요.
2. 명도소송
명도소송이란 경매개시결정등기 이전에 점유한 대항력이 없는 점유자, 인도명령 대상이 아닌 경우 인도명령 기간인 6개월을 넘긴 점유자가 건물을 인도해 주지 않을 때 명도소송 제기 후 승소를 통해 강제집행을 실행하는 방법이다. 낙찰자와 임차인이 협상을 통해 인도문제를 해결하지 못했을 때 시간이 오래 걸릴수 밖에 없는 명도소송을 해야 한다.
명도소송을 제기하려면 대금납부 후 소유권이전등기가 완료된 상태에서 소장을 제출해야 한다. 소장을 낙찰허가결정정본, 등기부등본 등 첨부서류와 함께 법원에 제출하면 약 2~3주 이내에 1차‘변론기일소환장’이 원고, 피고에게 도착하고 변론기일은 도착일로부터 대략 1~2주 후로 잡힌다. 통상 1차 변론으로 종결하지 않고 2회 이내에 소송 당사자에게 송부한다. 소송 당사자가 항소하려면 판결정본이 도착한 후 2주 이내 항소법원에 항소할 수 있다. 그 기간 내에 항소가 없으면 판결이 확정된다.
따라서 빨리 집행을 하지 않으면 골치 아픈 명도소송까지 가야한다는 점에서 주의를 해야 한다. 즉, 인도명령으로 해결하면 빨리 건물을 인도 받을 수 있지만 명도소송으로 가게 되면 3~4개월이 기본이며 보통은 6개월 정도 소요되고 다시 강제집행까지 해야 하는 번거로움이 있다.
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