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작성일 : 13-09-06 17:48

땅 투자 마스터 플랜3(땅 투자를 위한 전략)

글쓴이 : 조보경

(조회 : 1,967)

<20> 발품없이 성공없다

서울 동대문상가 디자이너 출신으로 성공한 P씨.
그녀는 2년전 평소 알고 지내던 중개업소 사장으로부터 경기도 화성 소재 땅 5백30평을 소개받았다.
사장은 지목이 묘지인 땅이지만 주변 땅보다 싼맛에 사두라고 했다.
P씨는 개발압력이 용인 수원을 거쳐 경부고속도로를 타고 화성으로 내려올 것이란 생각을 평소에 가지고 있던 터여서 현장을 가보기로 했다.
물론 지목이 묘지라는 점이 마음에 걸렸지만 일단 현장을 보고난 뒤 결정을 하겠다는 생각이었다.

그런데 막상 현장에 가보니 묘지는 하나도 없었다.
인근 주민들에게 탐문해보니 최근 모두 이장해갔다고 했다.
그럼에도 지목이 묘지인 것은 땅주인이 잘 몰라서 지목을 고치지 않았기 때문이었다.
지목을 농지로 변경해 조금 가지고 있으면 가격이 오를 것이란 생각이 든 P씨는 그자리에서 계약을 체결했다.
2년의 시간이 지난 지금 P씨는 매입가격의 두배인 6억원에 팔라는 제의를 받고 있다.
탤런트 B씨는 평소 바닷가에 전원주택을 지어놓고 사는게 소망이어었다.
그러던 중 한 중개업소 사장의 소개로 서해안 바닷가에 전원주택 부지 1천평을 평당 20만원에 매입했다.

평소 친분이 있는 사장이어서 현장은 가보지 않았다.
그러나 잔금을 치른 뒤 현장을 가본 B씨는 그자리에서 주저앉고 말았다.
밀물이 몰려들자 자신의 땅이 완전히 바다속으로 잠기는 것이 아닌가.
부랴부랴 현지 중개업소에 물어보니 자신이 산 땅은 밀물일때는 잠기고 썰물일 때는 드러나는 간석지로 아무런 활용가치가 없다고 했다.
현장을 가보는 것과 가보지 않은 것은 하늘과 땅차이 만큼 다른 결과를 가져다 준다.
발품을 많이 팔면 뜻밖의 좋은 결과를 얻을 기회도 있지만 현장 조차 한번 가보지 않으면 사기 당하게 십상이다.

그럼에도 땅을 사면서 현장을 가보지 않는 사람들이 의외로 많다.
전화로만 영업하는 기획부동산들이 활개를 치고 있는 것도 가보지도 않고 땅을 사는 사람이 많아서다.
고수들은 땅 하나를 사기 위해 현장을 수십번씩 방문한다는 점을 상기해볼 필요가 있다

<21> 한계령에 평당 100만원 땅

사업가인 C씨(56)는 10년 전 강원도 오지의 땅을 샀다.
강원도 인제군 인제읍 필례약수 인근의 땅으로 1만5천평을 평당 5만원에 매입했다.
어느 정도 생활에 여유가 생기면서 자연도 즐기고 장기적인 투자도 할 겸 이 땅을 샀던 것이다.
하지만 C씨가 땅을 살 당시만 해도 주변 사람들은 이해할 수 없다는 반응이었다.
산세가 험하고 교통여건이 나빠 오지 여행가나 가끔 찾는 곳에다 땅을 샀으니 당연한 반응이었다.

그러나 지금은 주변의 시각이 완전히 달라졌다.
주변 사람들은 여름 휴가철이면 이곳에 한번 데려가 달라고 졸라대고 땅값은 평당 1백만원을 넘는다.
어떤 사람들은 강원도 오지 땅이 무슨 1백만원이 넘느냐고 비웃는다.
하지만 막상 현장을 가보면 대부분 고개를 끄덕인다고 한다.
이 처럼 이 땅의 평가가 달라진 것은 주변 어느 땅과도 바꿀 수 없는 희소가치를 지니고 있기 때문이다.
C씨가 매입한 땅은 설악산의 주요 고봉(高峰) 중 하나인 가리봉 자락에 자리잡고 있다.
한쪽으로는 설악산 국립공원이,다른 쪽으로는 대규모 천연보호림이 감싸고 있다.

국립공원과 천연보호림이 자신의 정원인 셈이다.
이 정도의 정원을 인위적으로 꾸미려면 천문학적인 돈이 들 것이다.
험한 지형과 계곡의 영향으로 여름 기온은 인근지역보다 10도 이상 낮다.
한여름에도 더위를 느낄 틈이 없다.
주변 봉우리들이 이 땅쪽으로 모이는 형상이어서 풍수지리학적으로도 높은 평가를 받는다.
이런 이유 때문인지 박정희 전 대통령을 시해한 김재규 전 중앙정보부 부장이 이곳에 별장을 가지고 있었다.

또 주변 산엔 산삼이 많이 난다고 한다.
그런데 심마니들이 입산하기 위해선 반드시 이 땅을 거쳐야 한다.
다른 길은 없다.
그래서 심마니들은 산을 내려올 때 통행료 명목으로 산삼을 한뿌리씩 주고 간다고 한다.
최근들어 인근의 필례약수가 알려지면서 이곳을 찾는 사람들이 더욱 늘고 있다.
길도 넓어져 필례약수 주변에는 제법 규모가 큰 숙박시설과 분위기 있는 카페가 들어서고 있다. C씨는 나중에 이곳에다 펜션을 지을 생각이다.

<22> 종중 땅 지켜라

김씨 종중은 충북에 임야 3만평을 가지고 있다.
이 땅은 종손 명의로 등기를 해뒀다.
그런데 최근 종손이 사망하자 아들 넷이 임야를 4필지로 나눠 자신들의 명의로 등기를 했다.
이 중 둘째 아들은 자신 명의의 땅을 재빠르게 처분해버렸다.
종중은 부랴부랴 변호사에게 자문을 의뢰했다.

그러나 아직 팔지 않은 땅은 소유권 이전 등기청구소송을 통해 종중 명의로 되찾을 수 있지만 이미 제3자 명의로 넘어간 땅의 소유권은 회복하기 어렵다는 대답에 크게 낙담했다.
손해배상청구 소송을 통해 매각대금에 해당하는 금액을 회수할 수 있으나 조상을 모신 땅을 지키지 못했다는 죄책감은 지울 수 없었다.

종중 땅을 지키는 가장 확실한 방법은 등기를 종중 또는 공동명의로 돌려놓는 것이다.
공동명의로 할 때는 집안 어른 5∼10명의 명의로 하는 게 좋다.
이때 현재 등기가 돼 있는 사람이 순순히 응하면 두말할 나위 없이 좋다.
그러나 등기가 돼 있는 개인이 자신의 소유라고 주장하면 재판을 할 수밖에 없다.
종중이 승소하기 위해서는 종중 명의로 매입했다는 최고령자의 증언이나 매입대금을 추렴한 선대의 서류 등이 필요하므로 이를 확보해야 한다.
이에 앞서 재판이나 종중 부동산의 등기이전 및 관리를 위해서는 종중 등록이 필요하다.
시·군·구에 종중 결의서와 규약을 제출하고 법인신청을 내면 고유번호와 함께 법인을 낼 수 있다.

종중 재산으로 등기해 두면 종합토지세 등 토지관련 세금을 납부하는 데도 편리하다.
명의신탁 확인서를 작성해두는 방법도 있지만 이는 한계가 있다.
지난 95년 시행된 '부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률'은 부동산의 명의신탁을 금지하고 있다.
그러나 종중 재산에 대해서는 예외를 인정해주고 있다.
따라서 현재 등기명의자로 돼 있는 종중원들에게 그 부동산이 실제로는 종중 재산인데 자신의 명의로 명의신탁되었다는 사실을 적은 확인서를 작성하도록 할 수 있다.
그러나 이때도 땅을 매각해 버리면 그 땅을 되찾기는 어렵다.

<23> 땅팔자 法에 달렸다

중견건설업체에 다니는 L부장.
그는 지난 93년 말 회사 사장으로부터 경기도 용인 땅을 사두라는 권유를 받았다.
용인에서 2차선 도로변에 붙은 준농림지를 사두면 나중에 큰 돈이 될 것이란 이야기였다.
이유는 '국토이용관리법(현 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)' 개정이었다.
이 법이 준농림지에 아파트를 지을 수 있도록 바뀌어 장차 준농림지 값이 급등할 것이란 설명이었다.

특별히 용인 지역을 지목한 것은 아파트 개발이 신도시 주변에서 집중적으로 일어날 가능성이 높아서였다.

특히 분당이 가장 인기있는 신도시여서 다른 어느 지역보다 용인이 개발 압력을 받을 것이란 전망이었다.
회사 사장의 땅 보는 안목이 높다는 것을 익히 아는 L부장은 용인지역 답사를 본격적으로 시작했다.
당시 용인에선 평당 5만원 이하에서 살 수 있는 땅이 수두룩했다.
그러나 L부장은 결정적인 순간 일을 저지르지 못했다.
확신이 부족했고 투자기간도 너무 길 것 같았다.
그런데 1년 정도의 시간이 흐르자 자신이 봤던 땅들의 값이 순식간에 10배로 뛰었다.
5만원짜리 땅들이 50만원으로 급상승했다.

10년의 세월이 지난 지금 이 땅들은 2백만∼3백만원대를 호가하고 있다.
L부장이 용인을 지날 때마다 가슴을 치며 후회하는 것은 당연한 일.
사람처럼 땅에도 팔자가 있다.
농사만 지어야 되는 땅,그린벨트로 묶여 개발이 불가능한 땅,아파트를 지을 수 있는 땅 등 나름의 팔자를 가지고 있다.
땅의 팔자는 국가가 법으로 정한다.
땅 팔자를 정하는 법을 보면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' '농지법' '산지관리법' '지적법' 등이 있다.

년의 세월이 지난 지금 이 땅들은 2백만∼3백만원대를 호가하고 있다.
L부장이 용인을 지날 때마다 가슴을 치며 후회하는 것은 당연한 일.
사람처럼 땅에도 팔자가 있다.
농사만 지어야 되는 땅,그린벨트로 묶여 개발이 불가능한 땅,아파트를 지을 수 있는 땅 등 나름의 팔자를 가지고 있다.
땅의 팔자는 국가가 법으로 정한다.
땅 팔자를 정하는 법을 보면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' '농지법' '산지관리법' '지적법' 등이 있다.

그런데 땅의 팔자는 가끔 바뀐다.
국가에서 법을 개정해 땅의 팔자를 조정한다.
따라서 법 개정 방향을 유심히 관찰하면 큰 기회를 잡을 수 있다.
특히 올해는 '농지법'을 개정해 농지의 개발을 대폭 허용할 방침이다.
눈여겨 볼 대목이다.

<24> 기획부동산 '함정' 조심

회사원 K씨는 지난 11월 밝은 음성의 여성에게서 전화를 받았다.
울산에 좋은 땅이 있으니 사라는 권유였다.
K씨는 이후 몇차례 더 통화를 한 뒤 서너배는 보장된다는 말에 덥석 가계약금 3백만원을 걸었다.
K씨는 다른 투자자들과 함께 현장답사를 한차례 다녀온 뒤 땅을 최종 매입했다.
그러나 시간이 지나면서 왠지 불안해지기 시작했다.

그래서 현지 부동산중개업소에 시세를 문의해 본 결과 도로를 낀 노른자위 땅의 시세가 평당 10만원이라는 대답을 듣게 됐다.
자신이 산 평당 38만원의 3분의 1 수준이었다.

토지시장이 달아오를 조짐이 보이자 기획부동산이 기승을 부리고 있다.
기획부동산이란 대규모 땅을 매입한 뒤 이를 잘게 쪼개 개미투자자들에게 판매하는 사설 부동산회사로 주로 1백명 안팎의 텔레마케터를 고용해 전화로 영업을 한다.
기획부동산이 활개를 치면서 이들로부터 한차례 이상 전화를 받아보지 않은 직장인이 없을 정도다.
현재 서울에선 1백50개 이상의 기획부동산이 활동하고 있는 것으로 토지시장 전문가들은 추산하고 있다.
요즘 기획부동산들이 취급하고있는 물건은 나름대로 재료가 있는 충청도 강원도 제주도 등의 땅이다.

그러나 이들이 파는 땅값에는 거품이 많은게 현실이다.
게다가 이들이 제시하는 장밋빛 전망대로 시장이 흘러갈 지도 미지수다.
실제로 토지바람이 불었던 90년대 초 기획부동산으로부터 샀던 땅을 반값에도 처분하지 못한 채 아직도 애를 태우고 있는 피해자가 주변에 많다.
놀라운 것은 상황이 이럴진대도 기획부동산들의 권유에 넘어가는 이들이 의외로 많다는 점이다.
땅 투자자가 되려면 적어도 1평의 땅을 사기 위해 수십번의 발품을 팔겠다는 마음을 가져야 한다.

<25> 원래부터 좋은땅은 없다

강원도 원주시 신림면에 가면 산속에 작은 산장 하나가 있다.
집 옆으로 맑은 계곡이 흐르는 전망좋은 집이다.
그러나 산장 주인이 이 땅을 처음 살 때만 해도 잡풀과 잡목이 우거진 볼품없는 곳이었다.
그림같은 계곡은 그때만 해도 도랑 수준이었다.
산장 주인은 이 땅을 사서 가장 먼저 도랑을 정비했다.

주변의 잡풀을 베어낸 뒤 물길을 잡아줬다.
흙들이 저절로 씻겨 내려가고 돌들이 드러났다.

그러자 도랑은 순식간에 아름다운 계곡으로 바뀌었다.
잡목들은 주변 지형에 맞춰 살릴 것은 살리고 베어낼 것은 과감하게 베어냈다.
그리고 나서 길을 내고 산장을 지었다.
이 산장을 찾아오는 사람들 중 상당수는 주변에 이런 좋은 땅이 있으면 추천해달라고 한다.
그런데 정작 땅을 소개해주면 하나같이 사지는 않는다.
산장 주인이 소개해주는 땅은 가꾸면 좋아지는 땅이다.
그러나 추천을 받은 사람들은 현재 모습에 실망해서 발길을 돌린다.
경기도 용인시 양지면에 살고 있는 노인 K씨는 좋은 땅을 만들어 돈을 버는 사람이다.
그는 주로 맹지를 산다.

길이 없는 맹지이니 땅값은 싸다.
그러나 맹지를 살 때 반드시 진입로 개설이 가능한 땅을 고른다.
까다롭지 않은 지주들은 선뜻 자신의 땅을 진입로로 판다.
그런 다음에는 그 곳에 집을 짓고 살면서 자신이 산 땅을 아름답게 꾸민다.
진입로에 나무도 심고,도랑은 정비해 맑은 물이 흐르게 하고,제멋대로 자란 나무들 중 불필요한 것은 잘라내고 정원수로 쓸 것은 그대로 살린다.
나중에는 1억원 안팎의 이익을 붙여서 판다.
K씨는 이런식으로 집을 3채나 매매했다.

땅을 보러 다니는 초보자는 대부분 그림같은 땅을 원한다.
뒤에는 산이,앞에는 냇물이,그리고 집 옆으로는 계곡 하나쯤이 있는 그런 땅을 찾으러 다닌다.
초보 투자자일수록 이런 경향이 심하다.
그러나 원래부터 좋은 땅은 드물다.
그런 땅이 있다고 하더라도 이미 임자가 있거나 높은 가격을 요구한다.
하지만 지금은 볼품없는 땅이지만 화장하면 좋아지는 땅은 얼마든지 있다

<26> 농지 매입 만만찮네

땅 투자의 대상은 농지 아니면 임야다.
이 중 농지는 취득하기가 여간 까다로운게 아니어서 자세히 알아둘 필요가 있다.
도시인들의 농지 취득을 어렵게 하는 요소는 '농지취득자격증명'과 '토지거래허가'다.
먼저 농지취득자격증명을 보자.
우리 헌법은 농민만이 농지를 소유토록 하는 경자유전(耕者有田)의 원칙을 명시하고 있다.

따라서 도시인이 농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.
농지취득자격증명은 해당 읍·면·동 소재지의 농지위원 두 명이 '이 사람은 농사를 지을 사람'이라고 확인해 주는 것이다.

농지위원은 주로 해당 지역 이장 또는 반장이 맡고 있다.
증명을 받기 위해서는 '1년에 30일 이상 농사를 짓지 않으면 강제로 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다'는 내용이 적힌 농지매매취득신청서에 서명날인을 하면 된다.
그런데 투자 목적으로 땅을 사는 사람들도 어렵지 않게 농지취득자격증명을 받고 있어 이 제도의 보완이 시급한 실정이다.
땅투기가 심한 지역에 가보면 부동산중개업소들이 알아서 농지취득자격증명을 받아주고 있다.
다음은 토지거래허가제다.
이는 투기를 막기 위해 일정 규모 이상의 토지를 취득할 때 시·군·구청의 허가를 받도록 하는 제도다.

비도시지역에선 농지는 3백평(1천㎡),임야는 6백평(2천㎡)을 넘으면 허가를 받아 거래해야 한다.
현재 수도권과 충청권 대부분지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있다.
땅 투기자들은 거래허가를 받기 위해 다양한 편법을 쓰고 있어 문제가 되고 있다.
해당 지역에서 6개월 이상 살면 합법적으로 토지거래허가를 받을 수 있어 위장전입을 하는 사례가 대표적이다.
또 매매를 증여로 위장하기도 한다.
이 때 증여세를 부담해야 하지만 증여세는 공시지가를 기준으로 내기 때문에 큰 부담이 안되는 경우가 많다.
현지인 명의로 땅을 산 뒤 그 땅에 근저당을 설정하거나 처분금지가처분신청 및 가압류 등을 걸어 놓는 것도 전문 투기꾼들이 즐겨 쓰는 수법이다.

<27> 보상시점을 노려라

요즘 강화도 지역 부동산중개업소를 방문해보면 김포에서온 사람들이 눈에 띈다.
김포시 양곡지구(26만평)와 마송지구(30만평)에 살고 있는 원주민들이 새로운 터전을 찾아 강화도 지역을 부지런히 답사하고 있는 것이다.
현지 중개업소들에 따르면 이들이 주로 찾는 땅은 농가주택을 끼고 있는 땅이다.
평생 농부로 살아온 탓인지 다른 곳에 가더라도 농사를 짓겠다는 생각 때문이다.
이들이 특별히 강화도 지역을 답사하는 것은 김포 주변에선 그나마 가격이 싼 축에 속하기 때문이다.

문제는 이런 실수요와 가수요가 겹치면서 땅값이 들썩인다는 점이다.
강화도 지역은 군사시설보호구역해제 및 김포신도시 후광효과 등으로 인해 땅값이 심상찮은 움직임을 보이고 있는 곳 중의 하나다.농부들과 달리 신도시 등 개발지의 주변부에 전문적으로 투자하는 이들 중에선 보상시점을 노리는 투자자들이 많다.
이들은 토지보상이 시작되기 몇 개월 전에 매입하는 전략을 구사한다.
이유는 토지보상을 전후해 수요가 많아지기 때문이다.
정부가 개발하는 신도시 산업단지 등은 수용방식으로 개발이 진행된다.
원주민들로부터 토지를 강제수용한 뒤 일정한 보상금을 준다.

그런데 이 보상금을 받은 이들은 대부분 주변지역에서 새로 땅을 산다.
원주민들은 자기가 살던 지역에서 멀리 벗어나는 것을 본능적으로 싫어하기 때문이다.
또한 보상을 받은 농부가 주변지역 전답을 사면 취·등록세가 면제된다.
게다가 한번 땅으로 돈을 번 사람은 반드시 다시 땅에 돈을 묻게 된다.
지난해 말 판교신도시 보상이 시작된 이후부터 용인시 성남시 분당구 등 판교 주변의 땅값이 큰폭으로 뛴 것도 이런 이유에서다.
보상시점을 노리면 토지의 가장 큰 약점인 환금성 문제도 크게 걱정하지 않아도 된다.
수요자가 많아서 던지고 싶을 때 언제든지 던질 수 있다.
지난해에는 정부가 신도시 등 각종 개발계획을 무더기로 쏟아냈다.
따라서 올해부터 보상이 착착 진행될 것으로 예상된다.
토지시장이 불안해 보이는 이유다.

<28> 임야는 함정투성이

땅에 대해 문외한인 N씨는 아름드리 나무와 빼어난 산세 등에 반해 충동적으로 강원도 임야를 샀다.
무엇보다 가격이 너무 쌌고 경치가 마음에 들었다.
그러나 전문가로부터 자신이 싼 임야는 보기에는 좋지만 개발이 불가능해 아무짝에도 쓸모없다는 얘기를 듣고 낙담했다.
보존가치가 높은 나무와 자연석이 많고,산의 경사도도 심해 개발이 불가능하다는 설명이었다.

이처럼 임야투자에는 함정이 많아 주의해야 한다.

우선 임야는 덩치가 크다.
대부분 수천평 이상이어서 개미투자자들이 달려들기엔 벅차다.
또 가격이 농지에 비해 저렴해 유혹되기 쉽다.
개발이 어렵다보니 가격이 쌀 수밖에 없다는 사실을 간과하기 쉽다는 얘기다.
임야는 반면 고위험·고수익의 특징도 가지고 있다.
주변이 개발되면서 2천∼3천원 하던 땅이 어느날 갑자기 8천∼9천원으로 치솟는 사례도 가끔 있다.

또 농지보다는 개발 절차가 간소하다.
농지취득자격증명 등의 절차가 필요없다.
하지만 싼 땅값에 비해 개발비용은 의외로 많이 들 수 있다.
경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓다보면 배보다 배꼽이 더 클 수도 있다.
임야 투자에 있어서 기본적으로 피해야할 대상은 보전목적이 강한 보전산지다.
임야는 산지관리법상 보전산지와 준보전산지로 구분된다.
준보전산지는 전원주택부지 등으로 개발이 가능하지만 보전산지는 농업 또는 임업에 종사하지 않으면 개발이 불가능하다.
경사도가 심한 임야도 피해야 한다.

보통은 평균 경사도 45도 이하면 산림형질변경이 가능하지만 까다로운 지자체의 경우 평균 경사도가 15도만 넘어도 개발을 못하도록 하고 있다.
암반이 나올 가능성이 높은 임야도 피해야 한다.
돌이나 자갈이 많은 땅의 경우 지하에 암반이 나올 가능성이 크다.
이밖에 분묘기지권이 인정되는 묘지가 많은 임야,소나무 등 보전가치가 있는 나무가 많은 임야,자연석이 많은 임야,진입로가 없는 임야 등도 기피대상이다.
마지막으로 농지 등 대부분의 토지에 대한 규제는 완화되는 추세지만 임야에 대한 규제는 강화되는 추세라는 점을 명심할 필요가 있다.


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