상속주택을 보유하게 되면 상속세, 양도소득세 등 여러 가지 세금에 영향을 미치게 된다. 그래서 부모님이 돌아가시면서 물려주는 부동산이 주택이라면 미리미리 알아두어야 할 절세포인트를 짚어보고자 한다.

상속은 사망으로 인하여 소유권이 상속인에게로 무상으로 이전되는 것을 말한다. 이에 반하여 증여는 생전에 증여자와 수증자가 계약관계에 의하여 무상으로 소유권이 변동되는 것을 말한다.

즉 무상으로 소유권이 변동된다는 점에서는 상속과 증여가 같지만 상속은 사망이라는 불가항력의 원인에 의하여 소유권이 변동되는 것으로 법정상속과 협의상속이라는 법률적 절차에 의하여 물려받게 된다.

본인이나 가족명의로 아파트를 한 채 보유하고 있던 중 부모님이 돌아가시면서 아파트 1채를 상속받는 경우에 본인의 의사와는 상관없이 아파트가 2채가 된다.

현재 세법에서는 1세대 1주택이라고 해서 집을 1채만 보유하는 경우 양도소득세를 비과세해주고 있는데 일시적 2주택이라든지 합가 등으로 인한 2주택, 상속주택 등 예외적으로 인정해주는 항목들도 포함되어 있다.

따라서 주택을 1채 더 상속받음으로써 주택을 2채 보유하게 되는 경우에도 어떤 주택이 세금을 안내는 주택인지를 잘 판단해서 팔아야 된다.

2002년까지는 1세대 1주택자가 부모로부터 다른 주택을 상속받았을 경우 둘 중에 어떤 집을 먼저 팔더라도 양도세를 비과세 해주었다. 상속주택은 본인의 의사와 상관없이 투기목적으로 취득한 주택이 아니라고 해석했기 때문이다.

그러나 2003년부터는 주택의 가격이 상당히 큰 재산임에도 불구하고 무상으로 받은 주택을 팔 때 세금을 한푼도 과세하지 않는다는 것은 형평성에 어긋난다 하여 상속주택을 먼저 팔면 세금을 과세하도록 개정되었다.

즉 기존에 주택(이하 일반주택)을 1채 보유하던 사람이 다른 주택을 상속을 받은 후 상속주택을 먼저 팔면 1세대 2주택으로 세금이 과세되므로 아주 주의하여야 한다. 반대로 일반주택을 먼저 팔면 상속주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택으로 판정하여 비과세가 되므로 매도 순서만 잘 기억한다면 2채 모두 양도세를 안 낼 수 있다.

다시 말해 상속주택과 일반주택을 1채씩 보유하고 있다면 먼저 일반주택을 2년 이상 보유하고 일반주택을 팔고, 그 다음 2년 이상 보유한 상속주택을 매도하면 2채 다 양도세는 비과세가 되는 것이다.

마지막으로 상속주택을 취득하기 전부터 보유한 일반주택을 매도하는 경우에만 양도소득세 비과세가 적용된다. 작년까지는 상속주택을 소유한 상태에서 일반주택을 수차례 취득·양도하는 경우에도 매번 비과세가 적용됐었다. 이런 불합리를 해소하기 위해 올해부터는 상속시점에 보유한 시점에서 1세대 1주택을 판단하고 이후 취득하는 주택은 1세대 2주택으로 간주하는 것이다.

공동으로 상속받을 때 협의상속이 되지 않으면 상속인들의 법정상속 지분에 따라 공유지분으로 상속이 되는 경우가 많은데 이런 경우 누구의 주택으로 보느냐가 세법에서는 아주 중요하다.

위에서도 말한 것처럼 상속주택을 소유하게 되면 2주택자가 되어 1세대 1주택 혜택을 받을 수 없기 때문이다.

돌아가신 분이 생전에 주택을 1채만 가지고 있었는데 돌아가신 후 자녀들이 지분으로 공동등기를 했다고 해서 주택이 여러 채로 늘어난다면 앞뒤가 맞지 않기 때문이다.
그래서 상속받은 공동주택은 지분을 제일 많이 보유한 자(최대지분자)의 주택으로 보고 나머지 상속인들(소수지분자)은 주택을 소유하지 않은 것으로 본다.

예컨대 어머니와 아들이 지분이 동일한 경우에는 상속주택에 거주하는 자가 우선순위가 되고, 함께 거주하고 있다면 최연장자가 주택을 보유한 것으로 간주한다.

이렇게 함으로 본인 집을 팔 때 소수지분의 상속주택은 보유 주택 수에서 제외시켜 부당하게 주택이 많아져 불이익을 받지 않도록 하고 있다.

또한 공동상속등기 후 나중에 어느 한 사람 앞으로 지분을 몰아주는 경우가 있는데 사실상 매매대금이 실제로 오고 가지 않으면 가족간 증여에 해당하여 증여세를 이중으로 내야 하는 문제도 있다.

이와 같이 주택은 상속받은 때 누구의 집으로 할 것이냐를 미리 가족들이 상의해서 무주택자나 유언으로 물려받은 자녀에게 일괄등기함으로써 공동상속의 문제를 미리 해결해야 한다.

즉 법정상속이 아니라 협의상속의 절차를 통해서 미리 한사람 앞으로 등기해두면 나중에 증여세의 문제도 안 생기고 비과세 혜택도 받을 수 있으므로 상속등기 시 상속인들이 반드시 고려할 사항이다.

한집에서 연로하신 부모님을 모시고 살다가(동일세대원으로 같이 생활) 부모님이 돌아가신 후 주택을 상속받게 되면 당초 부모님이 생전에 취득한 시점부터 상속인이 상속주택을 취득한 것으로 보아 상속주택 비과세 특레규정이 적용되지 않는다.

일반주택을 팔 때 상속주택은 없는 것으로 간주하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하질 않고 2주택자로 보아 먼저 파는 주택은 무조건 세금을 과세하게 된다.

비과세를 받지 못하는 대신 피상속인이 보유한 기간을 합산하므로 상속 시점에 2년 이상만 보유했다면 상속받아 다음날 바로 팔아도 일반세율(6~38%)이 적용되며 장기보유특별공제를 계산할 때에도 이점이 있다.

현행 소득세법을 보면 상속이나 증여로 취득하는 주택의 보유기간은 동일세대인 상태에서 상속이나 증여를 받으면 돌아가신 분(피상속인) 또는 증여한 사람(증여자)이 처음 취득한 시점부터 보유기간을 합산•통산해주는 규정하고 있기 때문이다.

결론적으로 위의 1번에서 말하는 사례는 피상속인과 상속인이 별도세대로 있다가 상속받은 경우에 한정해서 적용되는 것이다.

자! 그렇다면 부모님을 모시고 살다가 돌아가실 때가 되면 자녀들은 부모님집에서 별도로 독립하여 살아야지만 상속주택비과세특례를 해준다는 얘긴데, 이건 뭔가 잘못된 것 아닌지?

동방예의지국이란 한국에서 부모님을 동거봉양했다고 해서 세금이 더 많아진다면 안 되지 않겠는가?

그래서 2010년 2월 18일 이와 관련한 법을 개정하여 동거봉양 상속주택이란 규정을 신설했다. 부모와 자녀가 각각 1주택인 상태에서 동거봉양을 위해 합가 후 주택을 상속받더라도 합가일 이전부터 보유하던 주택을 양도할 때는 1세대1주택 비과세를 적용하도록 개정되어 현재에 이르렀다.

따라서 상속주택과 일반주택의 파는 순서만 잘 기억한다면 1세대 2주택임에도 불구하고 2개 모두 양도세를 비과세 받을 수 있으므로 억울하게 세금을 내는 일이 없길 바란다.