임대인 A씨는 어느 날 임차인 B씨로부터 내용증명 편지를 받았다. 전세금 2억원을 C씨에게 양도하였으니 만기가 되면 C씨에게 지급해달라는 내용이었다. 아니 집주인에게 물어보지도 않고 자기들 마음대로 전세금을 주고받겠다고? A씨는 이 임차보증금 양도를 거부하고 싶다. 과연 가능할까?
이와 비슷한 경우로서 임차보증금 또는 전세금이 가압류된 경우 임대인은 어떻게 조치를 해야할까? 가압류가 있으면 월세가 밀려도 보증금에서 공제할 수 없는가?

한편, 임차인이 있는 집을 살 때는 임차보증금에 가압류가 있는지도 챙겨보아야 한다. 만약 가압류 사실을 모르고 기존 임차인에게 보증금을 내주게 될 경우 누가 책임을 져야 하는지 사례를 통해 알아보자.

시중에서 사용하는 임대차계약서에는 임차권 양도에 대하여 다음과 같이 정의하고 있다.

그래서 임대차 상담실에서는 다음과 같은 질문이 자주 온다.

여기서 ‘임차권’과 ‘임차보증금’을 구별해야 한다. ‘임차권 양도’는 내가 빌린 집을 다시 다른 사람에게 빌려주는 것을 말한다. 그러나 ‘임차보증금의 양도’는 나올 때 받을 보증금 즉 채권을 다른 사람에게 넘겨주는 것을 말한다. 채권의 양도에 관한 민법의 조항을 보자.

위의 조항을 풀어보면 임차보증금(채권)은 양도할 수 있으며, 임차인이 임대인에게 통지하면 되고, 그 절차는 내용증명과 같은 확정일자가 있는 증서로 해야 한다는 것이다.

또한 판례에서도 “임차권에 대한 양도금지 특약이 있는 경우에도 임차보증금 반환채권은 임대인의 동의 없이 양도할 수 있다”고 하여 임차권과 임차보증금을 명확히 구별하였다. (대법원 93.6.25 선고 93다13131 판결)

따라서 위의 사례에서 A씨는 임차인의 전세금 양도를 막을 수 없다. 양도 사실을 있는 그대로 받아들이고 만기가 되어 B씨가 집을 비워주면 C씨에게 보증금을 내주고 영수증을 받아두면 된다.

그런데 만약 위의 사례에서 임차인 B씨가 계약기간 연장을 요구하면 어떻게 될까?
관련 판례를 보자.

만약 임대인과 임차인 간에 계약기간 연장에 관한 합의를 해도, 양수인은 보증금을 받기 위해 임차인에게 목적물의 명도를 요구할 수 있다. (대법원 1989. 4. 25 선고 88다카4253, 4260 판결)

결국 임차보증금이 제3자에게 양도되면, 이 임대차 계약은 만기일에 종료되고 임대인은 보증금을 양수인에게 지급해야 한다.

“그럼 저더러 어떻게 하라는 거죠? 법원에 답장을 해야 합니까?”
임대인이 법원에서 채권가압류 결정문을 받으면 별도로 법원이나 은행에 답을 보낼 필요는 없다. 가압류 결정문의 의미는 만기가 되어 임차인 M씨가 나갈 때 보증금을 M씨에게 주지 말라는 것이다. 다만 통지가 온 사실을 M씨에게 알려주는 것은 필요하다.

“M씨에게 얘기했더니 자기가 알고 있는 금액보다 청구금액이 많다고 하네요. 은행에 따져보겠다고요.”
그건 임차인과 은행 간 처리할 문제이다. 다만 주의할 점은 위의 양자 간에 채무에 대한 합의가 이루어지지 않으면 임대인 H씨는 임차인이나 은행 어느 쪽에도 보증금을 내주어서는 안 된다는 것이다. 만약 만기가 되어 M씨가 나갈 때까지도 위의 합의가 안되면 어떻게 해야 할까? 이 때는 내줄 돈을 법원에 공탁하면 된다.

“그런데 M씨는 6개월째 월세를 안 내고 있어요. 관리비도 100만원 정도 밀렸고요. 벌써 보증금에서 1000만원이 까져서 남은 돈이 1000만원밖에 안됩니다. 00은행의 청구액 1200만원보다 적어요. 가압류가 되면 이제부터는 월세가 밀려도 보증금에서 공제하지 못합니까?”

관련 판례는 다음과 같다.

임대인이 채권양도를 승낙하였어도 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다. (대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결)

따라서 임대인은 임차인이 가게를 비울 때까지 발생한 월세와 관리비 등을 모두 정산하여 보증금에서 공제하고 나머지 금액만 채권자인 00은행에 주면 된다.

“만약 M씨가 만기가 지나도 가게를 비워주지 않고 버티면 어떻게 합니까?”
그래서 보증금 잔액이 없는 상태가 된다면 이제 가압류는 사실상 의미가 없어진다. 단순히 임대인과 임차인 간의 명도문제만 남게 되는 셈이다.

집을 산 사람이 기존 세입자의 보증금에 가압류가 걸려 있다는 사실을 모르고 보증금을 돌려줬다면 누가 책임을 져야 할까?

이 사건에서 대법원은 집을 산 K씨에게 책임이 있다고 판결하였다.

임대차보증금이 가압류된 상태에서 주택이 팔리면, 매수인이 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류한 자는 매도인이 아닌 매수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다. (대법원 2013.1.17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결)

따라서 임차인이 있는 집을 살 때는 임차보증금에 대한 양도 또는 가압류가 없는지 전 소유자에게 반드시 확인해 두어야 한다.