♠미등기건물의 소유권취득 

☆우리민법은 토지와 건물을 완전히 독립된 부동산으로 취급하고 있다.
미등기건물의 신축은 법률행위에 의하지 아니한 물권의 취득 이므로 신축자가 등기없이도 소유권을 원시취득하게 된다.
그러나 매수인이 원시취득자(미등기건물의 신축자 또는 신축자의 상속인)와 매매계약을 체결하고 미등기건물을 인도받아 점유하더라도 등기를 하지 아니하면 소유권을 취득할 수 없고 처분할 수 있는 권리만을 가지게 되고 신축자(원시취득자)가 법률상의 소유권을 가지고 있다. 오로지 무허가 또는 미등기건물 등의 소유권의 취득은 소유권보존등기, 이전등기, 신축자의 상속으로만 소유권을 취득할 수 있다.

☆그런데 간혹 무허가건물 매매 시 구청 등에 비치되어 있는 무허가건물관리대장상 명의변경이 이루어지면 소유권을 취득한 것으로 판단하는 경향이 있는데 이러한무허가건물관리대장은 무허가건물에 대한 관리의 편리를 위해 작성된 것이지 그 소유권을 공시할 목적으로 작성된 것은 아니다. 그러나 사실상소유자 또는 사실상 처분권한을 가진자로 인정된다.

♠미등기건물의 매도 시에 매수자에게 기존임차권이 승계되는가?

☆대법원 판례는 건물이 미등기로 그 건물의 소유권을 취득하지 못했지만 그 건물에 대하여 사실상의 소유자로서 권리를 행사하고 있는 자(사실상의 처분권한을 가진 자)는 전소유자로부터 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서 위 사실상소유자는 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계한다. 따라서 매수인은 미등기건물(무허가건물 등)을 매수시 임차인의 현황, 임차보증금의 내역 등을 사전에 파악하고 매매계약서를 작성해야 한다. 간혹 임차보증금에 채권가압류 또는 압류된 경우도 매수인의 책임이 될 수 있다는 대법원판결이 최근에 나왔다.

♠미등기건물의 법정지상권 성립 여부와 철거소송 당사자는?

☆매수인이 미등기건물과 토지를 매수해서 토지에만 근저당을 설정하고 그 근저당권에 의해 토지만 경매 당하게 되더라도 미등기건물소유자에게 법정지상권이 성립하지 않게 된다[대법98다4798][대법91다16730]
소유자는 원시취득자에 한해서 인정되므로 민법 제366조에 의한 동일 소유자 요건을 갖추지 못해서 법정지상권이 성립하지 않는다.

☆그러나 건물철거의 문제에서는 그 무허가건물 소유권에게만 철거처분권이 있지만, 예외적으로 그 무허가건물 전소유자로부터매수하여 점유하고있는 등 그 권리의 범위 내에서 그 건물에 대하여 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있는 자에게도 그 철거처분권이 있다.
이러한 논리는 무허가건물로 불법점유를 당하고 있는 토지소유자는 위와같이 사실상의 처분권한을 가지고 있는 건물점유자에게 그 철거를 구할 수 있다는 데도 일치한다.

♠미등기건물(무허가건축물 등)매매절차

①무허가 주택소유자와 매매계약서 작성후  무허가건축물대장상의 명의를 반드시 매수인 앞으로 변경시켜야 한다. 즉 매매계약서를 쓰고 무허가건축물대장의 명의를 변경시켜야 한다.

☆미등기건물이라 건축물관리대장이 존재하지 않고 무허가건축물관리대장이나 재산세과세대장만 존재하는경우 

②무허가 주택소유자와 매매계약서 작성후 시,군,구청 민원실 세무과를 방문 해당토지 지번에 무허가건물과세(가옥)대장이 존재하는지 확인후에 매도인과 동행하여 무허가건물 과세(가옥)대장 명의변경신고를 해야한다.
 
③세무과에 무허가건물 과세(가옥)대장이 없는 무허가건물이면 매매계약서에 포기각서와 소유자 인감증명서를 첨부해서 보유해야 한다.

☆무허가건축물을 매수하는 이유는 크게 2가지로 나누어 볼 수 있다. 하니는 재개발, 도시환경정비사업에서 분양권을 취득할 목적으로 매수 하는 경우, 다른하나는 거주 또는 철거 목적 등 기타목적으로 매수하는 경우이다.

①재개발 등 정비사업에서 분양권을 목적으로 하는 경우
이 경우는 통상 무허가건축물대장이 있으므로 이 대장상의 명의를 반드시 매수인 앞으로 변경시켜야 한다. 즉 매매계약서를 쓰고 무허가건축물대장의 명의를 변경시켜야 한다.

국 공유지의 경우 점유 사용료를 연체한 무허가 건물이 많으므로 매입을 할 때에는 반드시 이를 확인해야 한다 .

②기타목적시
이때는 매수목적에 따라 상황에 맞는 조치를 취하여야 한다. 예를 들어 거주목적이라면, 매매계약을 하고,실제로 인도받아 점유를 하고 주민등록전입신고를 하면 된다. 그런데 당해 무허가건축물에 대해 건축물대장이나, 재산세과세대장에 소유자로 매도인이나 그 이전 신축자가 소유자나, 과세대상자로 등록되어 있는 경우가 문제다. 이 경우는 매수인이 건물대장상의 명의 또는 과세대장상의 명의를 자신 앞으로 하여야 한다.

한편 무허가건축물을 매수하여 그 자리에 새로운 건물을 짓기 위해 철거를 하려는 경우

따라서 건축물을 멸실하고 건축물대장을 말소하거나 폐쇄하여야 새로운 건물을 건축하고 건축물대장을 만들 수 있다. 그런데 우리 건축법은 철거신고를 하지 않고 무단철거를 하면 과태료 200만원에 처한다(건축법 제113조, 제36조제1항). 따라서 이 경우는 반드시 건축물대장상 명의인으로부터 철거신고 서류를받아 철거신고를 하여야 한다.

♠무허가주택이 있는 부지가 농지일때 소유권이전을 위한 농지취득자격증명원 취득문제

무허가주택이 농지법 시행이전인 1973년 전에 건축된 경우는 무허가주택의 바닥면적해당 면적은 농지로 보지않아 농취증발급대상이 아니라는 회신 발부, 잔여부지는 농취증을 발급하기때문에 필지 전체에 대하여 소유권이전이 가능합니다.

그렇지만 건축년도가 1973년 이후라면 주택멸실, 농지로 원상회복 후 농취증을 발급받을 수 있습니다.

♠무허가건물 매매특약
①본 계약은 건물이 미등기로 무허가건물확인원(또는 무허가건물과세대장)상의 소유자와 토지등기부상의 소유자가 동일인임을 확인하고 계약서를 작성했다.
②위 건물은 무허가건물확인원(또는 무허가건물과세대장)에  등재된 건물(건물번호 xxx 등재xxx)로 기존무허가건물이다.(또는 항공사진이나 재산세납부대장 등으로 '1981년 12월 31일 이전에 건축했다는 확증이 있는, '1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85m²이하의 주거용 건축물로 확증이 있는' 기존 무허가 건축물 이다.
③본 계약 전에 당사자가 관할구청에 무허가건물확인원상의 소유자와 명의변경이 가능한 건물임을 확인하고. 기존무허가건물에 해당되어 이행강제금 부여대상이 아님도 확인했다.
④건물은 미등기(기존무허가건축물)로 매매대금 x천만원, 토지매매대금은 x억x천만원으로 한다.

•​무허가 건축물 관리 대장의 명의변경은 매도인의 책임하에 진행하며, 만약 명의 변경이 되지 않을 시 이 계약은 자동 해제된다.
•매매계약 시 고지되지 않은 무허가 건물이 발견된다 하더라도 취득세 부담은 매수인이 하기로 한다.
•현재까지 확인된 면적을 기준으로 한 매매 계약이며, 향후 국. 공유지 불하 관련 실측 면적과 차이가 있더라도 매도. 매수인 양 당사자는 이의를 제기하지 않기로 한다.
•00구역 내의 무허가 건물에 대한 매매 계약으로 매도인은 무허가 건물에 대한 입증자료를 매수인에게 제출해야 한다.
•점용료, 대부료, 변상금 등의 체납은 잔금 지급전에 매도인과 매수인이 해당 관청을 방문해 처리한다​.