잔금과 동시에 임대차를 하는 경우 거래당사자는 매도인이자 임차인, 매수인이자 임대인의 지위를 각자 갖게 되는데...

이 때 임차인의 지위를 갖게 된 매도인의 관심사는 임대차의 대항력확보라 할 것이다.

**대항력이란? ==>계약기간 동안 쫓겨나지 않을 권리이다(단,주민등록과 실제거주 조건을 동시에 충족하여야 한다.)

**확정일자란? ==>돈을 받을 권리이다(우선변제권)

(전입신고차  주민자치센터에 방문시 계약서를 제출하고 확정일자를 신청하면 계약서 뒷면에 확정일자 날인을 해 준다.)

문제는?

매수인이 근저당을 설정하는 경우이다.(특히 매수인이 잔금대출을 받는 경우는 무조건 후순위가 된다) 

같은 날에 동시에 근저당설정과 대항력및 확정일자를 받을 경우

1. 근저당은 즉시 효력을 발생한다.

2. 확정일자는 다음날 새벽0시를 기준으로 효력이 발생한다.

 ==> 따라서 불행히도 경매진행시(물론 없어야 하겠지만) 에 임차인은 후순위로 밀려나 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다.

==>특약사항에 반드시 명기하라!!!!!

   1. 잔금과 동시에 매도인이 2년 전세로 본 매매물건을 임대차하기로 한다.(전세보증금은 ****원으로 한다)

   2. 매수인은 소유권이전등기와 동시에 임차인을 위한 전세권설정등기를 해주기로 한다.

      또는 매수인은 소유권이전등기를 한 다음날 이후에만 근저당등을 설정할 수 있다