임대차 3법 개정에 따라 부동산 시장이 혼란스러운 가운데 최근 ‘임차인 위로금’이라는 신조어가 등장했다. 이는 세입자가 전세 계약 갱신을 요구할 수 있는 계약갱신청구권을 포기하는 대신 임대인이 지급하는 위로금이다.

국토교통부에 따르면 임대인은 주택 매도를 이유로 거주기간이 남아있는 임차인을 쫓아낼 수 없다. 이는 임대차 3법 개정 전부터 일관되게 적용된 주택임대차보호법의 원칙이라는 설명이다.

국토부는 “임차인의 주거권 강화를 위한 개정 법의 취지와 계약갱신요구권의 법적성격을 고려할 때, 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로 판단해야 한다”고 설명했다.

관건은 개정된 임대차 3법이 소급적용 되면서 7월 31일 전세계약이 체결된 상태라면 모두 2년의 전세계약 갱신권이 주어졌다는 점이다. 따라서 앞으로 2년 동안은 세입자가 계약 갱신을 요구할 경우 실거주를 원하는 이에게 주택을 매각할 수 없다는 계산이 나온다.

임차인 위로금은 이때 임차인의 계약갱신청구권 포기의 대가로 이사비와 복비 그리고 일정의 위로금을 지급하는 금전이다.

일례로 서울에 아파트를 보유하고 있는 다주택자 A씨는 전세를 주고 있는 아파트 매각을 결정했다. 당시 매각을 결정한 아파트 세입자는 오는 11월 계약 만기를 남겨놓고 있었다.

매물을 내놓자 실입주를 원하는 매수자가 즉각 등장했다. A씨와 매수자는 세입자의 퇴거를 조건으로 매매계약을 체결했다. 하지만 얼마 후 세입자는 이사갈 전셋집을 구할 수 없다며 전세계약갱신을 요구했다.

A씨는 계약까지 체결된 만큼 세입자에게 이사비와 이사갈 집의 복비, 위로금 명목으로 1500만원의 ‘임차인 위로금’을 지급하고 퇴거 약정을 받을 수 있었다. 세입자의 퇴거 약속이 구두에 불과했고, 계약 파기에 따른 계약금 손실보다 위로금이 싸게 먹혔기 때문이다.

임차인 위로금은 이같은 사례는 물론 임대인이 급하게 주택을 매각하는 경우 세입자를 설득하기 위한 수단으로 활용된다.

서울의 한 공인중개사는 “세입자의 변심을 막기 위해서는 사전에 세입자의 퇴거 의사를 문서화 해놓아여 한다”며 “물건을 급매할 때 구매자가 실거주를 요구할 경우에는 불가피하게 세입자와 협상에 나설 수 밖에 없다”고 말했다.

그러면서 “주택을 구매할 때 실거주 가능 여부가 중요한 기준으로 등장한 상황에서 세입자의 주거 보장 기간이 4년으로 늘어나 앞으로는 세입자의 계약갱신 여부가 거래의 중요한 변수로 자리잡을 것”이라고 덧붙였다.

임대인들은 이를 두고 세입자가 ‘갑’, 임대인이 ‘을’이 됐다는 반응이다. 그러면서 개인의 사유재산을 부당하게 제한한다며 반발한다. 다만 반대로 세입자들은 세입자의 당연한 권리를 포기하는 것에 대해 임대인이 보상해 줘야 한다는 입장이다.