부동산신탁이 활성화됨에 따라 신탁부동산을 둘러싼 분쟁도 증가하고 있습니다.

임대차계약을 체결하면서 목적물에 대한 제한물권등 권리상 하자의 유무를 확인하는데 치중한 나머지 임대인이 적법한 임대권한을 가졌는지에 관하여는 확인을 소홀히 하는 측면이 있습니다.

주택임대차보호법상 임대인은 반드시 임차주택의 소유자일 필요는 없으나 임차주택에 대한 적법한 임대권한을 가진 자이어야 합니다.

(대법원2008.4.10 선고 2007다38908,38915판결)

그렇다면 신탁등기가 경료된 부동산에 관한 임대차계약은 누구와 어떻게 체결해야 할까요?

신탁법상 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁목적을 위하여 그 재산권을 관리.처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아닙니다.

(대법원 1991.8.13 선고91다12608판결, 1994.10.14. 선고93다62119 판결등 참조)

이처럼 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과, 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 권리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적범위내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을 관리하여야하는 제한을 부담함에 불과한 것입니다.  그럼에도 불구하고 항간에서는 위탁자의 말만 믿고 부동산거래에 임하는 경우를 적지않게 볼 수 있는데요, 이러한 잘못된 거래관행은 분쟁내지는재산상 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

따라서 신탁부동산의 소유권은 수탁자에게 있음을 인식하고, 신탁부동산에 관하여 임대차등 법률행위를 할 때는 등기사항전부증명서외에도 등기기록의 일부인 신탁원부(부동산등기법 제81조 제3항)상에 공시된 적법한 임대권한이 누구에게 있는지, 거래대금은 누구에게 지급해야하는지 등을 반드시 확인하고 거래에 임하여야 할 것입니다.

현행 부동산등기제도는 물적편성주의 원칙에 따라 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 사용하고, 다만 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속한 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용하고 있으며(부동산등기법 제15조 제1항),신탁등기를 신청하는 경우에는 각 부동산별로 신탁원부 작성을 위한 정보를 제공하도록 하고 있습니다.(등기예규 제1578호)

통상 신탁계약으로 위탁자는 수탁자의 사전승낙이 없는 경우 신탁부동산에 대한 임대차등의 행위를 제한하고 있습니다. 이러한 제한이 있는 경우 임대차계약을 체결하려고 하는 임차인으로서는 수탁자의 승낙여부를 확인하고계약을 체결하여야 하고, 만약 수탁자의 승낙없이 임대차계약을 체결할 경우 그 임대차계약으로 수탁자에게 대항할 수 없는 것이므로. 수탁자로부터 불법점유로 인한 인도(명도)및 손해배상청구를 당할수 있다는 점에서 주의를 요합니다.

실무상 신탁재산의 보호를 위해 수탁자가 임대인이 되는 경우는 극히 드물고, 통상 수탁자및 우선수익자의 동의하에 위탁자가 임대인이 되지만, 그 보증금으로 우선수익자의 채무를 상환하는 조건으로 진행하게 됩니다.

신탁원부의 발급은 아직 전산화되지 않아서 등기소를 방문해야 하는 번거로움이 있습니다.  하지만 신탁부동산으로 인한 분쟁을 예방하기 위해서는 신탁원부 확인을 소홀히 해서는 안될 것입니다.  부동산은 고가의 재화이므로 거래시 실수가 있게 되면 큰 부담으로 이어질 수 있다는 점에서 신중하게 접근하여야 할 것입니다.

<출처;2019.9.5 부동산전문 법무사 박정섭법무사의 부동산칼럼/사설>