(문)세입자의 계약갱신청구권(계약2년연장)은 언제 행사할 수 있나?

(답)임대차계약기간이 끝나기 최장 6개월, 최소 1개월 전에 행사해야 한다.

    (예)계약만료일이 다음달 30일이라면 이번달 30일까지 집주인에게 계약갱신 의사를 전달해야 한다. 

     다만,올해 12월10일 이후 계약하거나 갱신하는 임대차계약은 계약만료 최장6개월, 최소 2개월 전에 계약갱신청구권을 행사해야 한다.

(문)이번달  31일 계약이 만료된다.  계약갱신청구권을 행사할 수 있나?

(답)안된다.  최소 1개월전에 계약갱신청구권을 행사해야 하기 때문이다.

(문)묵시적갱신도 계약갱신청구권 행사로 봐야 하나?

(답)아니다. 계약갱신청구권은 명확하게 의사표시를 해야 인정된다. 계약갱신요구의 경우 구두나 전화통화, 이메일등 다양한 방법이 가능하겠지만 분쟁에 대비해 증빙이 남는 방법(내용증명등)을 권장한다.

(문)4년이상 거주한 세입자도 계약갱신청구권을 행사할 수 있나?

(답)가능하다. 계약갱신청구권은 1회에 한해 세입자가 기존 계약을 2년 연장할 수 있는 권리다.

(문)계약갱신은 어떻게 청구해야 하나?

(답)세입자가 집주인에게 말로 전하거나 휴대전화 문자메시지, 이메일등으로 해도 된다. 분쟁을 예방하기 위해선 내용증명우편등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다.

(문)집주인이 임대차기간 1년마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나?

(답)그렇지 않다. 세입자가 임대료증액 청구에 반드시 응해야 하는 것도 아니고, 꼭 5%를 증액해 줘야 하는 것도 아니다.

집주인이 임대료 증액을 청구하면 그 사유를 증명해야 한다.

(문)전.월세 전환율이 현재 4%에서 오는 10월  2.5%로 개정된다. 소급적용이 되나?

(답)정부가 시행령을 개정한 뒤 임대보증금의 전부 또는 일부를 월단위 차임(월세)으로 전환하는 경우에 의무적으로 적용된다.

시행령 시행당시 존속중인 임대차계약에도 적용되고, 이 경우 시행 후 최초로 보증금을 전환할 때부터 적용된다.

(문)전환율을 지키지 않을 경우에는 어떻게 되나?

(답)법정전환율은 권고사항이 아니라 의무이행사항이다. 임대차가 사인간 계약이라 처벌규정을 두지 않은 것일 뿐 전환율을 위반하는 계약은 원천적으로 아무 효력이 없다.  전환율을 임대인이 어길 경우 주택임대차 분쟁조정위원회 또는 민사소송을 통해 구제 받을 수 있다.

(문)계약갱신 요구 이후 임대차계약서를 다시 작성해야 하는가?   

(답)계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아니다.  계약서를 작성하지 않더라도 묵시적갱신과 마찬가지로 종전 임대차와 동일한 조건으로 임대차가 이루어 진 것으로 보고 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다. 다만, 임대료등에 대해 새롭게 합의 된 내용이 있는 경우 이를 명시해 증거서류를 작성해 두는 것이 좋다.