건축법상 주택> 단독주택과 공동주택(아파트, 연립,다세대)으로 구분

단독주택 구분> 원래의 단독주택, 다중주택, 다가구주택으로 구분

각종 세금특례조항적용시> 다가구주택은 가구당 전용면적을, 다중주택은 건물전체의 전용면적을 기준으로 함.

▶(예)장기임대주택 등록후 각종 세금혜택 적용기준=국민주택규모이하,주택공시가격 6억원(비수도권3억)이하

▶세금적용면에서 ⇒다가구주택, 다세대주택>다중주택 

**다중주택이란? 다음 조건을 모두 갖춘 주택

1. 학생 또는 직장인등 여러사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것)

3. 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330㎡(100평)이하이고, 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개층 이하일 것

**다중주택 관련 세금

1. 취득시 기본적으로 취득세를 부담하게 되고, 국민주택 규모 초과주택을 신축하는 경우 부가가치세를 부담하여야 할 수도 있다.

(국민주택규모 이하 주택 신축시 부가가치세가 면제되는데, 다중주택은 전체전용면적을 기준으로 하므로 일반적으로 국민주택규모를

초과하게 되므로 원칙적으로 부가가치세를 건설사에 주고 세금계산서를 받아야 한다)

2. 장기임대주택 등록관련해서도 국민주택규모이하 또는 주택공시가격 6억(비수도권3억)이하 요건을 갖추기 쉽지않아 종합부동산세 합산배제, 장기보유특별공제 감면 특례등의 적용혜택을 받지 못할 확률이 높게 된다.

3. 양도세관련하여 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있다. (9억초과 고가주택인 경우는 과세)  

   하지만 장기일반민간임대주택으로 등록후 8년이상 임대시 50%, 10년이상 임대시 70%의 장기보유특별공제를 받기위해서는 전용면적 85㎡이하이고 2018.9.13이후 취득및 등록한 경우 주택공시가격이 6억이하(비수도권3억이하)여야 하는데 다중주택은 1동의 전체면적과 전체공시가격으로 적용하므로 위 혜택을 받기 어려워 다가구주택에 비해 세금혜택이 줄어들 수 밖에 없다.

특히>다중주택과 근린생활시설 용도가 같이 되어있는 건물, 즉 겸용주택 신축후 일부를 원룸으로 불법용도변경하는 경우 다가구주택의 불법증축관련 양도소득세와 마찬가지로 다중주택임에도 세법상 다세대주택으로 분류되어 전체에 대한 1가구1주택 비과세혜택을

받지 못할뿐 아니라 오히려 다주택 중과세로 보아 중과세를 적용 받을 수도 있다.    

(예)1, 2층은 근린생활시설이고  3,4,5층이 다중주택인 겸용주택을 신축한 후 2층을 원룸으로 개조하여 임대하다가 양도하는 경우

주택층수가 3개층이 넘었으므로 건축법상 다중주택과 다가구주택의 범위를 넘어 다세대주택으로 보아 양도소득세를 과세하게 된다.

===>따라서 다중주택과 근린생활시설이 같이 있는 겸용주택의 경우 불법용도변경이 있는지 반드시 확인한 후 양도해야만 한다!!!