임야의 이용에 대해 알아보기.

임야는 소유자에 따라 국유림, 공유림, 사유림으로 구분하며, 

이용목적에 따라 보전산지(보전산지에는 임업용 산지와 공익용 산지로 세분됨)와 준보전 산지로 구분되는데, 

보전산지 중 임업용 산지는 주로 임업생산 기능의 증진을 위하여, 공익용 산지는 생태,자연경관, 국민휴양 등 

공익기능을 위한 용도이며, 기타 준보전산지는 개발이 비교적 쉽다.

따라서 지목별로 가격순위를 비교하자면 농지의 경우 답<전<과수원 순위이고, 

임야는 공익용<임업용<준보전 산지 순이다.

임야가 농지보다 싼 이유는 ?

① 개발가능성이 불확실합니다.

② 현 임야 상태로는 활용이나 수익성이 거의 없는거죠?

③ 개발비용 과다 및 개발후 활용면적 감소 등 여러 요인으로 인해 농지보다 가치가 낮을 수 밖에 없다.

그렇다면 농지와 준보전산지중 어느것이 쌀까?

임야개발 가능성 판단은 곤란

임야를 사려는 목적은 대부분 타용도로 이용하려고 개발을 하거나 아니면 중장기적으로

투자를 하기위해서인데, 투자를 목적으로 매입하는 방법은 김포시의 경우 세대주 전원이 1년이상 김포시 소재 주민등록이 되어있어야 하고, 5년이상 보유 후 매도가 가능하다.

개발목적은 김포시 거주요건과 관계없이 누구나 가능하며, 개발행위 허가시 토지거래허가도 의제 처리된다.

개발을 하려면 임야든 농지든 모든 토지의 이용행위 중 반드시 허가를 받아야 하는 사항이 있다.

도시지역이나 계획관리지역의 임야인 경우 개발행위허가를 기타지역(보전/생산관리,농림지역 등)은 

산지전용허가를 받아야 하며, 허가를 받아야 하는 사항은?

① 건축물의 건축이나 공작물의 설치.

② 토지의 형질변경 .

③ 토석의 채취 .

④ 토지의 분할.

⑤ 물건을 쌓아 놓는 행위 등은 허가를 받아야 한다.

예를 들면 도시지역외의 지역에서 250㎡(약 76평)이내의 면적에서 부피 500㎥이내의 토석채취, 

녹지지역내 면적 25㎡(7.6평)이내 토지내 50톤이하 부피50㎥이하로 물건을 쌓아두는 행위는 허가를 받지 아니한다.

임야개발은 신청서를 접수하면 → 현지확인→대체산림자원조성비 및 복구비를 산정, 통지 → 납부 및 예치→허가 순으로 진행되는데, 가능한 허가여부가 불투명하니 건축설계나 토목설계비용은 최소 비용만 지불하고, 

허가 승인후 전액지불하는 조건부계약을 하는 것이 비용을 절감하는 방법이다.

대체산림조성비는 준보전산지 1886원/㎡, 보전산지 2,451원/㎡,

산지전용제한지역 3772원/㎡이며, 참고로 대체농지조성비는

개별공시지가의 30%/㎡(최대 5만원/㎡ 한도)이다.

개발가능여부를 판단할 때 연접개발제한이란 것이 있는데,

기존에 개발된 면적을 포함하여 개발예정지역으로부터 직선거리 500ｍ 이내에

주거,상업,자연/생산녹지지역은 10,000㎡(약 3.025평),

관리/농림지역은 30,000㎡(약 9,075평) 이내만 개발이 가능하다.

단 단독주택이나 1종근린생활시설은 연접제한을 받지 않고 개발이 가능하다.

농지전용의 필요성과 전용의 제한

덜커덕 땅을 사고 말았습니다.

드디어 땅 주인이 되었습니다.

밭도 일구고 나무도 심으며 자연과 하나가 되려고 노력해 봅니다.

주말마다 농사를 짓겠다고 부지런을 떨어보고, 지난 가을에는 수확의 큰 기쁨도 느껴보았습니다.

토지 구입할 때부터 중요한 목표 중의 하나가 전원주택을 짓는 것이었습니다. 세상에 하나뿐인 나만의 집을 짓고 싶어, 

지금 하나씩 준비하고 실천하고 있습니다. 제가 직접 전용 허가를 받으러 군청이며 읍사무소를 드나들면서 느낀 것은 

직접 전용허가를 받는 경우가 거의 없다는 것입니다. 담당 공무원들의 이야기로는 거의99%가 대행업체를 통해서 받는다고 합니다. 그도 그럴 것이 제출해야 하는 서류가 다소 많고 농지법이나 건축법에 대한 상식도 다소 요구되는 편이라 어려운 것이 사실입니다.

그러나 이 글을 끝까지 읽으신다면 100만원은 거뜬히 벌 수 있습니다. 설계사무소나 부동산 중개사무소에서 일반적으로 

받는 전용 허가 대행 수수료가 실제 100만~150만원 정도합니다. 그리고 이런 금전적인 이유와 함께 농지나 주택에 대한 

이해를 넓히는 계기가 되므로 쉽지는 않지만 꼭 한번 도전해 보시길 바랍니다.

-계속