건축물대장상에 "위반건축물"의 표시나 기재가 있는 경우

건축물대장 상단 우측에 노란바탕에 검은글씨로 위반건축물의 표시가 있고 현장조사에서도 실제 위반건축물이 존재한 경우

▶매수(임차)의뢰인에게 현장을 확인시켜주고, 건축물대장, 도면등과 함께 설명할 것

▶서식①항 "대상물건의 표시"중 "건축물"란의 건축물대장상 "위반건축물여부"란 "위반"에 체크+"위반내용"란에 건축물대장의 변동사항의 변동일및 변동내용에 기재된 위반사항의 관련법령과 위반내용을 기재할 것

▶거래계약서를 작성하는 경우>위반건축물에 대하여 거래당사자의 합의를 이끌어내어 계약서에 특약으로 "매도자가 원상복구하고 건축물대장을 정리한 이후 인도한다."는 약정을 하거나 또는 "위반건축물 부분은 매수자가 인수하는 조건으로 거래대금에

감안되어 계약하며, 매도자는 그 책임에서 면책된다."라고 명기할 것!!! 

건축물대장상에 "위반건축물"의 표시가 없으나, 실제"위반건축물"이 존재하는 경우

▶매도(임대)인이 제출한 "대상물건의 상태에 관한 자료요구사항"에도 위반건축물에 대한 고지가 없고 또한 개업공인중개사의 현장조사에 의한 조사.확인에서도 "위반건축물"이 실제 존재하지 않는 경우  

▶건축물대장상 "위반건축물여부"란 "적법"에 체크+"위반내용"란에 "해당사항 없음"으로 기재

건축물대장상에 "위반건축물"의 표시가 없고, 현장조사에서도 실제"위반건축물"이 없는 경우

▶건축물대장상 "위반건축물여부"란 "적법"에 체크+"위반내용"란에 "해당사항 없음"으로 기재

반면, 거래이후에도 위반건축물로 처리되어 건축물대장에 등재됨과 동시에 이행강제금이 부과될 수 있으므로  개업공인중개사는 1. 반드시 매수(임차)인에게 현장확인과 함께 도면, 사진등의 근거자료를 제시하여 설명하여야 하고, 추후 위반건축물을 취득하게 됨으로써 매수(임차)인이 받게 될 불이익에 관한 사항, 즉 시정명령및 이행강제금처분등에 관한 사항과 중개대상물이 상가인 경우는 영업허가,등록,신고등의 금지사항에 대하여도 법적근거에 의하여 설명하여야 한다. 그리고 이렇게 설명한 사항은 그 증거로써 중개대상물확인.설명서 서식 제⑨항"실제권리관계 또는 공시되지않은 물건의 권리사항"란에 기재하여야 한다.  만약 기재사항이 많아 모두 기재하기 어려운 경우에는 "별지참조"라고 기재하고 별지에 그 내용을 기재하고, 확인.설명에 사용된 중개대상물상태에 관한 자료요구사항,건축물대장,도면,사진등과 함께 중개대상물 확인.설명서에 첨부하여 교부하고 보관한다.

(예시) 실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항

다가구주택의 옥탑방을 무단증축한 부분에 관한 사항

계약부동산의 3층 옥탑방  방1개(별첨 사진및 도면참조)는 건축법 제11조를 위반하여 증축된 위반건축물에 해당하는 것으로서 현재 임차인이 사용,수익중에 있음을 개업공인중개사가 현장조사(또는 매도인 고지:별첨 자료조사서 참조)에 의하여 확인하였으며, 매수인은 개업공인중개사로부터 본 부동산의 취득시 받게 되는 불이익(건축법 제79조 제1항에 의한 시정명령, 제80조 제1항에 의한 이행강제금처분등)에 관한 사항에 대하여 설명을 듣고 현장을 확인하고 이를 인지하였음.

 (예시)아파트의 공용부분을 불법개조하여 전용부분으로 사용하는 사항

계약부동산의 전유부분과 공유부분의 경계벽을 철거하여 전용부분으로 개조하여 사용함(별첨 사진및 도면 참조)은 공동주택관리법 제35조를 위반한 무단용도변경, 건축법 제11조및 제14조를 위반한 무단증축된 위반건축물에 해당하는 것으로써

개업공인중개사가 현장조사(또는 매도인 고지:별첨 자료조사서 참조)에 의하여 확인하였으며,매수인은 개업공인중개사로부터 이의 취득시 받게되는 불이익(건축법 제79조 제1항에 의한 시정명령, 제80조 제1항에 의한 이행강제금처분,공동주택관리법 제94조에 따른 원상복구처분, 제99조에 따른 형사처벌;1년이하 징역 또는 1천만원이하 벌금처분등)에 관한 사항에 대하여 설명을 듣고, 현장을 확인하고 이를 인지하였음.

▶이러한 방법으로 확인.설명서 작성후 이를 설명하고, 거래당사자가 설명사항에 대한 효력을 부인하지 못하도록 반드시 확인.설명서에는 거래당사자의 서명.날인을 받아야 한다. 

**본 부동산의 인도이후 ?개월 이전에 발생하는 위반건축물에 따른 불이익및 손해는 매도인이 책임을 지고, 그 이후에    발생하는 위반건축물에 따른 불이익및 손해는 매수인이 책임을 진다.**라는 약정을 해두어야 한다.

※2019.4.23시행 이행강제금(개정)

1. 이행강제금 가중범위를 50/100에서 100/100으로 상향조정

2. 이행강제금 감경적용 면적을 85㎡에서 60㎡로 조정

3. 이행강제금 부과 연간2회까지 부과, 누적기준 최대5회→시정될때까지 계속부과